Wiadomo, że mieszkanie mieszkaniu nierówne, a najemcy mają zwykle określone preferencje, jeśli chodzi o rozkład i metraż. Biorąc pod uwagę to, co najbardziej poszukiwane, właściciele małych, kompaktowych mieszkań są prawdziwymi szczęściarzami, gdyż nigdy nie zabraknie im chętnych.

Jeśli inwestujemy w mieszkanie na wynajem, możemy je sobie wybrać pod kątem cech najbardziej pożądanych przez najemców. Jednak jeśli nie było takiej możliwości, bo np. otrzymaliśmy lokal w drodze spadku lub darowizny, musimy się zadowolić tym, co mamy. Zastanówmy się więc, czy przede wszystkim nasze mieszkanie będzie w ogóle atrakcyjne dla najemców, a jeśli tak, to dla jakiej grupy. Potem dopiero możemy podjąć dalsze działania, by je przystosować do potrzeb potencjalnych mieszkańców.

Najbardziej popularne i pożądane z punktu widzenia najemców są kompaktowe mieszkania dwupokojowe o powierzchni do 45 mkw. Kwoty za wynajem takich lokali są niższe niż w przypadku mieszkań większych, a zarazem najemcy mają zapewnioną prywatność. Mieszkanie dwupokojowe jest też najbardziej wszechstronne, jeśli chodzi o grupę docelową – możemy je wynająć zarówno singlowi, jak i parze, małej rodzinie czy też zaprzyjaźnionym studentom. Dlatego jeśli trafiło nam się właśnie takie, w dodatku tzw. rozkładowe (bez pomieszczeń przechodnich) – mamy dużo szczęścia i jest spora szansa, że chętnych nie zabraknie.

W przypadku kawalerek nieraz występuje niekorzystna relacja ceny do metrażu i komfortu, choć też są one poszukiwane przez singli i bezdzietne pary. Najtrudniej znaleźć chętnych na duże kawalerki, powyżej 30 mkw., zwłaszcza, gdy są długie i nieustawne. Zastanówmy się więc, czy można takie mieszkanie przerobić, by poprawić jego funkcjonalność. Czasem wystarczy dobudowanie ścianki działowej czy też zmiana funkcji niektórych pomieszczeń (np. jeśli kawalerka ma osobną kuchnię, można ją zmienić w sypialnię, a w większym pokoju urządzić aneks kuchenny). Warto też rozważyć wyodrębnienie stref, np. sypialni za ścianką czy przepierzeniem.

Jeśli chodzi o duże, kilkupokojowe mieszkanie, musimy rozważyć, czy lepiej będzie je wynająć na pokoje, czy w całości. Wynajem na pokoje sprawdza się w lokalizacjach atrakcyjnych turystycznie bądź w miastach uniwersyteckich. Możemy więc takie mieszkanie zaadaptować dla mniej wymagających turystów, dla których łatwy dostęp do lokalnych atrakcji jest ważniejszy niż konieczność współdzielenia łazienki i kuchni. Jeśli mamy do dyspozycji przestrzenne mieszkanie w kamienicy, a pokoje są spore, jest szansa, że będzie można je przekształcić na minikawalerki, w których zmieszczą się aneksy kuchenne i niewielkie łazienki. Jeśli mieszkanie znajduje się w pobliżu uczelni bądź jest z nią dobrze skomunikowane, można założyć, że zainteresują się nim studenci, którzy chcą obniżyć koszty przez jego współdzielenie.

W przypadku najmu dużego mieszkania w całości musimy się liczyć z tym, że grupa docelowa będzie niewielka. W miejscowościach turystycznych możemy spróbować wynajmować je krótkoterminowo rodzinom bądź grupom przyjaciół przyjeżdżających na wakacje. Z najmem długoterminowym będzie już trudniej. Gdy ktoś decyduje się na założenie rodziny, z reguły też dąży do zakupu nieruchomości na własność – zwłaszcza w Polsce, gdzie przywiązanie do własności jest silne. Dlatego mało jest kilkuosobowych rodzin zainteresowanych wynajmem. Jeśli jednak mieszkanie jest komfortowe i szczególnie atrakcyjnie położone, a my możemy sobie pozwolić na wyposażenie go w wyższym standardzie, możemy celować w odbiorców zamożniejszych, np. z kręgów korporacyjno-biznesowych, dla których najważniejszy jest komfort i prestiż i którzy mogą sobie pozwolić na większe opłaty.