Sąsiedzi kontra „apartamenty na doby”

Najem krótkoterminowy zmienił charakter wielu budynków, szczególnie w centrach dużych miast. Mieszkania zaczęły funkcjonować jak mini-hotele, a klatki schodowe zamiast sąsiedzkiej ciszy wypełniły się walizkami i ciągłym ruchem. Dla części mieszkańców to po prostu uciążliwe.

Nic więc dziwnego, że wspólnoty coraz częściej próbują reagować. Pojawiają się uchwały ograniczające taki sposób wynajmu, a czasem nawet całkowicie go zakazujące. Problem w tym, że nie wszyscy właściciele się z tym zgadzają. Kupując mieszkanie, często zakładali, że będą mogli nim swobodnie dysponować.

Sytuacja robi się napięta zwłaszcza wtedy, gdy ograniczenia pojawiają się już po zakupie lokalu. Dla części osób to zmiana zasad w trakcie gry, która może oznaczać realne straty finansowe.

Prawo nie daje jednoznacznej odpowiedzi

Choć intencje wspólnot są zrozumiałe, przepisy nie są w tej kwestii jednoznaczne. Prawnicy podkreślają, że wspólnota może regulować sposób korzystania z części wspólnych, ale ingerowanie w to, co właściciel robi we własnym mieszkaniu, budzi poważne wątpliwości.

W praktyce oznacza to, że uchwały zakazujące najmu krótkoterminowego mogą być kwestionowane. Orzecznictwo sądowe wskazuje, że prawo własności powinno być chronione, a zbyt daleko idące ograniczenia mogą zostać uznane za nieważne. Podobne kontrowersje budzą zapisy wprowadzane przez deweloperów już na etapie sprzedaży mieszkań.

Z drugiej strony trudno ignorować problemy zgłaszane przez mieszkańców. Hałas, imprezy czy zniszczenia części wspólnych to realne sytuacje, które wpływają na komfort życia. Dlatego wiele wspólnot próbuje szukać rozwiązań pośrednich, zamiast wprowadzać całkowity zakaz.

Nowe przepisy i możliwe kary

Dodatkowym elementem całej układanki są zmiany w przepisach, które wchodzą w życie 20 maja 2026 roku. Wprowadzają one obowiązek rejestracji najmu krótkoterminowego, a za jej brak przewidziane są kary sięgające nawet 50 tys. zł. To sygnał, że państwo również zaczyna dostrzegać skalę zjawiska.

Nowe regulacje mogą uporządkować rynek, ale raczej nie zakończą sporów między sąsiadami. Najem krótkoterminowy to ważna część branży turystycznej i dla wielu właścicieli istotne źródło dochodu. Zbyt restrykcyjne podejście mogłoby odbić się nie tylko na nich, ale też na atrakcyjności miast.

Dlatego coraz częściej mówi się o potrzebie kompromisu. Większa odpowiedzialność właścicieli za swoich gości, lepsza weryfikacja najemców i jasne zasady korzystania z części wspólnych mogą okazać się skuteczniejsze niż całkowite zakazy. Bo choć punkt widzenia zależy od sytuacji, jedno jest pewne – temat najmu krótkoterminowego jeszcze długo nie zniknie z agendy wspólnot mieszkaniowych.

Artykuł Wspólnoty walczą z najmem krótkoterminowym pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Jak znaleźć oferty licytacji i przetargów nieruchomości?

Oferty licytacji i przetargów nieruchomości są postrzegane przez wiele osób jako szansa nabycia mieszkania lub domu w bardzo atrakcyjnej cenie poniżej poziomu rynkowego. Trzeba jednak wiedzieć, gdzie takich ofert szukać. Pojawiają się one na stronach internetowych kancelarii komorniczych, oficjalnych portalach sądowych oraz witrynach urzędów gmin.  W takich ogłoszeniach znajdują się informacje dotyczące daty i miejsca wydarzenia oraz wysokości wadium, które zwykle stanowi 10% wartości oszacowania nieruchomości. Aby znaleźć interesujące propozycje, warto śledzić różnorodne źródła – oficjalne obwieszczenia, specjalistyczne portale oraz nawiązywać bezpośredni kontakt z komornikiem.

Coraz większą popularność zdobywają elektroniczne licytacje komornicze, które odbywają się na dedykowanych portalach, umożliwiając uczestnictwo zdalnie po wcześniejszej rejestracji i wpłacie wadium. Takie platformy oferują bieżące oferty z opcją filtrowania według lokalizacji, typu nieruchomości i terminu przetargu. To znacząco ułatwia i przyspiesza poszukiwania odpowiednich propozycji.

Prawo udziału w licytacji przysługuje wszystkim pełnoletnim osobom, które wpłacą wadium, z wyjątkiem dłużnika, komornika oraz ich najbliższych.

Jak sprawdzić stan prawny i techniczny nieruchomości z licytacji?

Aby ocenić stan prawny nieruchomości wystawionej na licytację, należy dokładnie przejrzeć wpisy w księdze wieczystej. Szczególną uwagę warto zwrócić na:

• dział III, gdzie ujawnione są prawa oraz roszczenia osób trzecich, takie jak prawo dożywocia czy umowy najmu,
• dział IV, który zawiera informacje o hipotekach,
• obciążenia nieruchomości innymi zobowiązaniami lub służebnościami, które mogą ograniczać użytkowanie po zakupie,
• obecność najemców związana z obowiązującymi umowami, co może prowadzić do kosztownej i czasochłonnej eksmisji.

Jeśli chodzi o ocenę techniczną, warto obejrzeć nieruchomość z zewnątrz, skorzystać z terminów oględzin organizowanych przez komornika, a także zasięgnąć informacji od sąsiadów, które mogą dostarczyć wskazówek dotyczących stanu budynku oraz otoczenia. Informacje o ewentualnych wadach nieruchomości można także znaleźć w operacie szacunkowym przygotowanym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przed przystąpieniem do licytacji należy zdobyć i dokładnie przeanalizować wszystkie dostępne dokumenty, zwłaszcza operat szacunkowy oraz opis sporządzony przez komornika. Pozwoli to zidentyfikować potencjalne zagrożenia prawne i ocenić ryzyka techniczne. W przypadku jakichkolwiek niejasności warto skonsultować się z prawnikiem lub rzeczoznawcą, co znacząco ogranicza ryzyko pojawienia się niespodziewanych problemów po nabyciu nieruchomości. Staranna weryfikacja stanu prawnego i technicznego nieruchomości jest kluczowa dla bezpiecznego przeprowadzenia całej transakcji.

Jakie ryzyka wiążą się z zakupem nieruchomości z licytacji?

Kupując nieruchomość na licytacji komorniczej, trzeba być przygotowanym na różnorodne ryzyka, które mogą znacząco wpłynąć na koszty i komfort użytkowania.

Często największym problemem jest zły stan techniczny budynku, który trudno dokładnie ocenić z powodu ograniczonego dostępu do wnętrza. Ukryte wady, takie jak uszkodzone instalacje, wilgoć, i inne defekty konstrukcyjne mogą wymagać znacznych nakładów na remont.

Kolejnym wyzwaniem są lokatorzy zamieszkujący nieruchomość. Nawet po egzekucji obowiązują ich prawa wynikające z umów najmu lub dożywocia, co utrudnia szybkie wyprowadzenie. Proces eksmisji bywa długotrwały, kosztowny i pełen formalności, a opór mieszkańców może dodatkowo wydłużyć czas i zwiększyć koszty.

Nowy właściciel przejmuje także wszelkie zobowiązania wpisane do księgi wieczystej, takie jak hipoteki, służebności i roszczenia osób trzecich. Ograniczają one swobodne dysponowanie nieruchomością. Dlatego niezbędna jest dokładna analiza dokumentacji przed licytacją.

Należy pamiętać o ryzyku unieważnienia licytacji przez sąd wskutek błędów proceduralnych. W takim wypadku można stracić poniesione koszty i zmuszony być do ponownego udziału w procesie. Ponadto, po wygraniu aukcji obowiązują krótkie terminy na uiszczenie pełnej kwoty, co stanowi wyzwanie szczególnie przy finansowaniu kredytem.

Do tego dochodzą dodatkowe koszty związane z opłatami sądowymi i notarialnymi, podatkami, kwoty za pomoc prawną i ewentualną eksmisją, a także nieraz konieczność sfinansowania remontu.

Po zakończonej licytacji nie ma możliwości wycofania się bez konsekwencji finansowych, co sprawia, że zakup jest szczególnie ryzykowny dla osób bez doświadczenia w takich transakcjach.

Biorąc pod uwagę powyższe ryzyka, kluczowe są:  dokładne sprawdzenie stanu nieruchomości, skrupulatna analiza dokumentów oraz solidne przygotowanie finansowe, które pomogą zminimalizować możliwe zagrożenia. Warto także mieć wiedzę z zakresu prawa lub skorzystać z pomocy specjalisty.

Artykuł Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej lub przetargu – szansa czy pułapka? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Trwałe materiały – aby długo służyły

Na podłogi zamiast drewnianego parkietu, który łatwo porysować, warto położyć panele o wysokiej klasie ścieralności (klasy AC4, AC5). Dobrze sprawdzają się panele winylowe, które są wodoodporne i mało podatne na odkształcenia.

Aby uniknąć częstego malowania ścian, najlepiej pokryć je zmywalnymi farbami lateksowymi lub ceramicznymi.  Nie warto stosować tapet, gdyż w razie uszkodzenia może być trudno dobrać identyczny wzór i może się okazać, że trzeba ponownie tapetować całe pomieszczenie. Dobrze też jest wybrać taki kolor, żeby później było łatwo odświeżyć najbardziej zabrudzone miejsca czy przykryć farbą drobne naprawy bez konieczności malowania całego pokoju. Wybierz więc kolory uniwersalne i łatwo dostępne, takie jak biel i jasne odcienie szarości.

Zalecane płytki kuchenne i łazienkowe to takie w neutralnych kolorach i raczej bez wzorów, ewentualnie o strukturze kamienia albo w formie cegieł. Lepiej unikać dekorów i mozaik, gdyż ich wzory dość szybko wychodzą z mody, a mieszkanie wygląda wtedy na przestarzałe. Płytki nie powinny też być bardzo drobne, gdyż im mniej fug, tym lepiej. Fugi dość szybko brudzą się i kruszą, przez co łazienka może wyglądać na starą i niezbyt zadbaną, nawet jeśli płytki są w dobrym stanie. Jeśli neutralna łazienka bez dekorów wydaje Ci się nudna, wybierz fantazyjne dodatki takie jak tekstylia, lustro, wieszaki na ręczniki czy inne akcesoria, które w razie potrzeby możesz łatwo wymienić.

Kuchnia i łazienka – praktyczne i uniwersalne wyposażenie

Jeśli chodzi o zabudowę kuchenną, najbardziej sprawdzają się systemy modułowe. Jeśli jakiś element się zniszczy, łatwo go wymienić bez konieczności przerabiania całej kuchni.

Niezbędne sprzęty AGD w mieszkaniu na wynajem to lodówka, pralka, płyta grzewcza i piekarnik. Jeśli chcesz nieco podnieść standard mieszkania, zainwestuj także w zmywarkę, kuchenkę mikrofalową (bardzo przyda się studentom) oraz klimatyzację (zwiększa atrakcyjność mieszkania dla najemców, może być argumentem za wyższym czynszem). Możesz natomiast zrezygnować z ekspresu do kawy (wymaga odkamieniania, a najemcy rzadko o to dbają) i telewizora (obecnie wielu osobom wystarczą laptopy). Lepiej przy tym wybrać nowe urządzenia ze średniej półki z dłuższą gwarancją niż używane wyższej klasy. Gdy się zepsują, wystarczy zadzwonić po serwis gwarancyjny zamiast samodzielnie szukać fachowca.

W łazience postaw na solidne wyposażenie – lepiej zapłacić nieco więcej na początek, niż np. kupić najtańsze baterie, które po miesiącu będą wymagały wymiany.  W wielu łazienkach brakuje miejsca na kosmetyki i ręczniki, dlatego w miarę możliwości postaraj się je zapewnić najemcom. Przydatne będą szafki: pod umywalką i kolejna z lustrem nad umywalką.

Meble i dodatki w pokojach – przede wszystkim funkcjonalność

Jeśli chodzi o meble tapicerowane (sofy, fotele), wybierz trwałe tkaniny obiciowe o grubym splocie, które łatwo wyczyścić. Lepiej unikać ekoskóry, która szybko się niszczy – pęka i łuszczy się.

Niezbędne są także meble do przechowywania rzeczy. Zamiast zamawiać kosztowną zabudowę, lepiej postawić na tańsze sprzęty produkowane seryjnie – np. szafę przesuwną, prostą komodę czy lekki regał.

Unikaj sprzętów, które łatwo porysować czy stłuc, np. szklanych blatów i oszklonych witryn, ozdób z porcelany itp.

Unikaj wykładzin i dużych dywanów, gdyż zbierają one kurz i trudno je dokładnie wyczyścić. Lepsze będą małe dywaniki i chodniki, które można nawet wyprać w pralce.

Home staging – aby dodać charakteru

Aby mieszkanie było zachęcające dla potencjalnych najemców i dobrze prezentowało się na zdjęciach w ogłoszeniu, warto wprowadzić jeszcze kilka elementów, które wizualnie ocieplą wnętrze.

Dla ogólnego wrażenia przytulności bardzo ważne są tekstylia. Powieś proste, gładkie zasłony w oknach, łóżko przykryj narzutą, a na kanapie połóż kilka ozdobnych poduszek.

Odpowiednie oświetlenie też tworzy klimat. Nie powinno ono być ograniczone tylko do światła górnego. Warto dodać kilka lampek bocznych lub stojących oraz wkręcić do nich żarówki o ciepłej barwie.

Zwróć też uwagę na zapach w mieszkaniu. Dokładne wietrzenie to absolutna podstawa, podobnie jak sprzątanie i mycie wszystkich powierzchni, które tego wymagają. Możesz także postawić dyskretne dyfuzory z patyczkami. Bukiet świeżych kwiatów w wazonie uatrakcyjni pomieszczenie zarówno pod względem wizualnym, jak i zapachowym.

Podstawowa zasada jest taka, że najlepiej zainwestować nieco więcej w to, co trudno jest wymienić (np. podłogi), a oszczędzić na tym, co jest wymienne. Unikaj też przedmiotów, które łatwo porysować czy stłuc.

Artykuł Standard wykończenia „pod wynajem” – jak nie przeinwestować? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Najdrożej w Sopocie

Mieszkanie z widokiem na morze to luksus dostępny dla ograniczonej grupy nabywców – zamożnych inwestorów, osób płacących gotówką oraz tych, którzy traktują zakup jako formę lokaty kapitału. Sopot jest miejscem najdroższych nieruchomości w Polsce. Ze względu na niewielki obszar miasta, surowe zasady ochrony urbanistycznej oraz niską zabudowę, dostępność mieszkań z widokiem na morze jest tu bardzo ograniczona. Nowe inwestycje pojawiają się niezwykle rzadko. W praktyce oznacza to, że w Sopocie przy zakupie nieruchomości liczy się przede wszystkim lokalizacja, historia i prestiż, a niekoniecznie liczba metrów kwadratowych.

Gdynia kusi prestiżem i modernizmem

Gdynia natomiast jest miastem portowym, które przyciąga prestiżem oraz dynamicznym rozwojem. Najbardziej prestiżowe lokalizacje skupiają się w Orłowie i Śródmieściu, a symbolem gdyńskiego luksusu są inwestycje takie jak Sea Towers czy Yacht Park na Molo Rybackim. Według danych Gratka.pl, w segmencie premium lokal o powierzchni 107,8 m kw. w Sea Towers, z bocznym widokiem na morze, wyceniono na 4,46 mln zł, co przekłada się na ponad 41 tys. zł za mkw.

W Gdańsku najbardziej różnorodne oferty

Gdańsk wyróżnia się największą różnorodnością ofert, bo z jednej strony mamy pierwszą linię brzegową w dzielnicach takich jak Brzeźno czy Jelitkowo, a z drugiej — wieżowce na Przymorzu i Zaspie, które choć oddalone od plaży o 1–2 km, zapewniają imponujący widok na całą Zatokę Gdańską. W pasie nadmorskim ceny nowych inwestycji zaczynają się od 20 tys. zł za mkw., a za mieszkania z bezpośrednim widokiem na morze trzeba zapłacić minimum 30 tys. zł za mkw. Przykładem jest apartament z widokiem na plażę i Zatokę w Brzeźnie o ponad 105 mkw. powierzchni, który kosztuje prawie 2,8 mln zł, czyli ponad 26 tys. zł za mkw. Taniej jest w wieżowcach na Przymorzu. Cena mieszkania na siódmym piętrze o pow. 59 mkw., z dużym balkonem i widokiem na morze, wynosi 759 tys. zł, czyli ok. 12,8 tys. zł za mkw.

Pewność inwestycji

Według ekspertów, zakup mieszkania nad morzem to pewna inwestycja, ponieważ dość łatwo je wynająć za stawki pozwalające osiągnąć stopę zwrotu wyższą niż ta dostępna na rynku obligacji, przy jednocześnie niskim poziomie ryzyka. Co więcej, wszystko wskazuje na to, że w 2026 r. i kolejnych latach widok na morze nadal będzie luksusem, za który trzeba dużo zapłacić. A Trójmiasto, mimo obecnego spowolnienia na rynku, wciąż pozostanie jednym z najdroższych i najbardziej pożądanych adresów mieszkaniowych w Polsce.

Artykuł Mieszkania z widokiem na morze – drogie, ale to pewna inwestycja pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Kaucja to jedno z najważniejszych zabezpieczeń w umowach najmu i jednocześnie najczęstsze źródło sporów między stronami. Jej pobieranie, wysokość oraz zasady rozliczenia regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny.

Kaucja jako zabezpieczenie ewentualnych roszczeń

Zgodnie z ustawą kaucję stosuje się jako zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wynikających z najmu, takich jak zaległe opłaty czy szkody wyrządzone w mieszkaniu.

Wysokość kaucji uzależniona jest od rodzaju najmu. W przypadku klasycznego najmu maksymalna dopuszczalna wartość wynosi równowartość dwunastokrotności czynszu obliczonego według stawek obowiązujących w dniu podpisania umowy. Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym limit jest niższy i wynosi równowartość sześciu czynszów.

Choć prawo dopuszcza tak wysokie zabezpieczenie, w praktyce na rynku najczęściej stosuje się kaucje w wysokości od jednego do trzech czynszów, co jest bardziej akceptowalne dla najemców i zapewnia właścicielowi podstawową ochronę.

Kiedy właściciel może zatrzymać kaucję?

Wynajmujący ma prawo zatrzymać kaucję jedynie w konkretnych przypadkach wskazanych w przepisach i w umowie. Do najczęstszych należą zaległości czynszowe oraz opłaty eksploatacyjne, szkody w mieszkaniu wykraczające poza zwykłe zużycie rzeczy, a także braki w wyposażeniu wskazane w protokole zdawczo-odbiorczym.

Kodeks cywilny podkreśla, że najemca nie odpowiada za zużycie wynikające z prawidłowego korzystania z lokalu, dlatego nie można obciążać go za naturalne starzenie się wyposażenia. Jeżeli jednak uszkodzenia wynikają z nieprawidłowego użytkowania albo zaniedbania, właściciel może rozliczyć je właśnie z kaucji.

Jak rozliczyć kaucję?

Zwrot kaucji musi nastąpić w terminie jednego miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności. Jest to termin ustawowy i wiążący, co oznacza, że wynajmujący nie może dowolnie go wydłużać ani odkładać rozliczenia. Co ważne, kaucja podlega waloryzacji. Przy jej zwrocie powinna odpowiadać aktualnej wartości czynszu; nie może być niższa niż kwota pierwotnie wpłacona.

Aby uniknąć wątpliwości i sporów, w umowie najmu powinny znaleźć się szczegółowe i precyzyjne zapisy dotyczące kaucji. Należy jasno określić jej kwotę i cel pobrania, wskazując, że zabezpiecza wszelkie należności wynikające z najmu, w tym ewentualne szkody.

Umowa powinna przewidywać obowiązek sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego wraz z dokumentacją zdjęciową, ponieważ to on jest podstawowym dowodem stanu lokalu. Warto także zawrzeć sposób oraz termin rozliczenia kaucji i zasady waloryzacji, a także wskazać, że ewentualne potrącenia muszą być udokumentowane rachunkami lub innymi dowodami. Tak przygotowana umowa minimalizuje ryzyko podważenia jej zapisów oraz ułatwia obu stronom dochodzenie swoich praw.

Artykuł Kiedy właściciel mieszkania na wynajem ma prawo zatrzymać kaucję? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

PRS dojrzewa, a Polacy coraz częściej wynajmują

W ciągu ostatnich pięciu lat liczba mieszkań dostępnych w ramach PRS wzrosła o niemal 40 proc. Według raportu ThinkCo w połowie 2025 roku sektor obejmował 24,4 tys. lokali, a do 2027 roku ma ich być już około 38 tys. To nie tylko liczby – to sygnał, że model najmu instytucjonalnego zaczyna być w Polsce realną alternatywą dla zakupu na kredyt.

Dla wielu młodych ludzi najem to nie tymczasowe rozwiązanie, ale świadomy wybór. Elastyczność, brak konieczności wiązania się z jednym miastem i rosnąca jakość oferowanych mieszkań sprawiają, że coraz więcej osób decyduje się wynajmować długoterminowo. Co ciekawe, statystyczny najemca PRS ma dziś około 37 lat i mieszka z partnerem lub rodziną. Studenci stanowią jedynie kilka procent najemców.

Na tle Europy Polska dopiero nadrabia zaległości – sektor PRS jest wciąż rozdrobniony, bo aż 90 proc. wynajmujących to właściciele jednego lub dwóch mieszkań. Mimo to coraz więcej dużych funduszy inwestycyjnych wchodzi na ten rynek, widząc w nim ogromny potencjał stabilnego, długoterminowego zysku.

Prywatne akademiki – coś więcej niż dach nad głową

PBSA, czyli prywatne akademiki, jeszcze niedawno były w Polsce ciekawostką. Dziś to pełnoprawna gałąź rynku, która przyciąga inwestorów z całej Europy. W 2025 roku w Polsce funkcjonowało 13,2 tys. miejsc noclegowych w nowoczesnych domach studenckich, a kolejne 11,8 tys. było w budowie. To wciąż kropla w morzu potrzeb – w samej Warszawie studiuje ponad 30 tys. obcokrajowców, a liczba dostępnych łóżek w prywatnych akademikach nie przekracza 1,5 tys.

Współczesne akademiki niewiele przypominają dawne studenckie bloki. Zamiast wspólnej kuchni i ciemnych korytarzy oferują komfort, bezpieczeństwo i przestrzeń do życia. Odpowiadają też na zmieniające się potrzeby młodych ludzi, którzy szukają nie tylko dachu nad głową, ale miejsca, które wspiera rozwój i integrację. Jak mówi Matas Mockeliūnas z 1 Asset Management, nowoczesny akademik to „społeczność, a nie tylko łóżko i biurko”.

Nie bez znaczenia jest też fakt, że prywatne akademiki zapewniają profesjonalne zarządzanie, a więc porządek, bezpieczeństwo i przewidywalne koszty. Dla studentów z zagranicy czy z innych miast to ogromne ułatwienie.

Stabilizacja, technologia i zmiana mentalności

Po gwałtownych wzrostach w latach 2022–2023 ceny najmu w Polsce wreszcie się ustabilizowały. W Warszawie średnia stawka w PRS to obecnie około 105 zł za m², a w Łodzi – 72 zł. Mieszkania w instytucjonalnym najmie są zazwyczaj droższe niż te oferowane przez prywatnych właścicieli, ale różnicę w cenie rekompensuje wyższy standard, lepsze lokalizacje i brak problemów z obsługą techniczną.

Rosnące znaczenie mają też technologie. Systemy smart home, automatyczne rozliczenia mediów czy cyfrowe zarządzanie najmem przestały być luksusem – stały się normą.

Artykuł Rynek PRS i PBSA w Polsce rozwija się dynamicznie pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

W największym skrócie, mieszkanie za odstępne polega na jednorazowej wpłacie określonej kwoty właścicielowi lokalu, w zamian za prawo do zamieszkania w nim na określonych, stabilnych warunkach.

W praktyce oznacza to gwarancję meldunku i stałego, zwykle niższego niż rynkowy, czynszu przez ustalony okres. Taka umowa nie jest jednak szczegółowo uregulowana w polskim prawie. Pojęcie „odstępne” nie występuje w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Z tego względu wszystkie ustalenia powinny być precyzyjnie zapisane w umowie cywilnoprawnej.

Mieszkanie za odstępne w praktyce

Standardowa umowa najmu daje właścicielowi stosunkowo dużą swobodę. W określonych sytuacjach może on wypowiedzieć umowę w krótkim terminie. Dla lokatora oznacza to ryzyko nagłej konieczności przeprowadzki i wzrostu kosztów. W przypadku mieszkania za odstępne właściciel zobowiązuje się do utrzymania czynszu na ustalonym poziomie, najczęściej z możliwością jedynie korekty o wskaźnik inflacji. Lokator uzyskuje też stały meldunek, co zwiększa jego stabilność mieszkaniową.

To rozwiązanie szczególnie popularne w dużych miastach, gdzie wysokie ceny najmu skłaniają część właścicieli do pobrania większej kwoty z góry, w zamian za atrakcyjny, długoterminowy najem.

Ile wynosi odstępne?

Kwota odstępnego jest zmienna i zależy od wielu czynników: metrażu, lokalizacji, standardu mieszkania, a także długości trwania umowy. Najczęściej waha się od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Dla właściciela to jednorazowy zastrzyk gotówki i gwarancja najmu na dłuższy czas, dla najemcy niższy czynsz i stabilność warunków najmu. Trzeba jednak podkreślić, że odstępne nie jest kaucją i nie podlega zwrotowi po zakończeniu umowy.

Mieszkania za odstępne do remontu

Na rynku często pojawiają się mieszkania za odstępne w starszych kamienicach, wymagające gruntownego remontu. W takich przypadkach strony często umawiają się, że lokator przeprowadzi remont na własny koszt, a w zamian otrzyma niższy czynsz i gwarancję niepodnoszenia stawek po modernizacji.

Taka umowa musi jednak zawierać precyzyjne zapisy, by uniknąć sytuacji, w której właściciel wykorzysta podniesiony standard do zwiększenia opłat. Warto też zawrzeć klauzulę, że koszty remontu nie będą zwracane po zakończeniu umowy.

Kluczowe zabezpieczenia w umowie

Ponieważ mieszkanie za odstępne nie ma formalnego umocowania w przepisach, bardzo ważną rolę odgrywa dobrze przygotowana umowa cywilnoprawna. Powinna ona zawierać m.in.:

• kwotę odstępnego i warunki jego wpłaty,
• wysokość czynszu i zasady jego ewentualnej indeksacji,
• okres obowiązywania umowy,
• możliwość (lub jej brak) wykupu mieszkania po zakończeniu najmu,
• zasady dotyczące remontów i inwestycji w lokal,
• obowiązki obu stron w zakresie utrzymania mieszkania.

Umowę warto zawrzeć na czas określony i powinna być ona sporządzona na piśmie. Jej treść powinno się skonsultować z prawnikiem.  Mieszkanie za odstępne może być korzystnym rozwiązaniem dla osób szukających stabilnego i tańszego najmu długoterminowego. Dla właścicieli to natomiast sposób na szybkie pozyskanie środków i zapewnienie sobie rzetelnych najemców.

Trzeba jednak pamiętać, że brak precyzyjnych regulacji prawnych oznacza konieczność zachowania szczególnej ostrożności i skrupulatnego przygotowania umowy. Każde niedoprecyzowanie może mieć kosztowne konsekwencje.

Artykuł Mieszkanie za odstępne – na czym to polega? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Obowiązki najemcy według Kodeksu cywilnego

Zgodnie z Kodeksem cywilnym najemca ma obowiązek utrzymywać lokal w należytym stanie przez cały czas trwania umowy. Obejmuje to drobne naprawy i bieżące konserwacje, takie jak wymiana żarówek, uszczelnień czy klamek. 

Zgodnie z artykułem 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, najemca musi także odnowić mieszkanie niezależnie od stopnia zużycia. Co ważne, prawo nakazuje zrobienie tego po zakończeniu najmu. 

Niestety samo odnowienie mieszkania nie zostało precyzyjnie zdefiniowane. Warto zachować zdrowy rozsądek i odpowiednio się przygotować. Jak? Podstawą jest dokumentacja stanu mieszkania w momencie, gdy się do niego wprowadziliśmy. Jeśli było świeżo wyremontowane, wynajmujący może oczekiwać, że otrzyma je z powrotem w takim samym stanie. Inaczej jest, jeśli ktoś mieszkał w nim wcześniej i ślady użytkowania były widoczne. Właściciel nie może wymagać zwrotu wnętrza w stanie lepszym niż zastany. Najlepiej zrobić zdjęcia na poparcie swoich słów.

Istotne jest też to, jak kwestia ta jest opisana w umowie najmu. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości, wyjaśnijmy to przed podpisaniem dokumentu.  Warto dokładnie sprawdzić, jakie zobowiązania dotyczą stanu mieszkania po zakończeniu najmu. Dobrym rozwiązaniem jest też protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami. Takie wyjście zabezpiecza obie strony i ułatwia rozstrzyganie ewentualnych sporów.

Normalne zużycie a odpowiedzialność finansowa

Prawo przyjmuje, że naturalne zużycie ścian nie może obciążać najemcy. Chodzi o zabrudzenia, blaknięcie czy zarysowania powstające w czasie prawidłowego użytkowania. Jest to element kosztów, które musi ponieść właściciel w ramach utrzymania swojej nieruchomości. Odmalowanie ścian co kilka lat jest więc częścią typowej eksploatacji mieszkania.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy lokal jest użytkowany ponadprzeciętnie lub niewłaściwie. Przykładowo, jeśli najemca palił w mieszkaniu tytoń i na ścianach widoczne są żółte osady, właściciel ma prawo domagać się pokrycia kosztów ich odświeżenia. Podobnie w przypadku zwierząt domowych, które spowodowały trwałe zabrudzenia czy uszkodzenia.

Najczęściej źródłem takich rozliczeń jest kaucja wpłacona przy zawieraniu umowy. Właściciel może potrącić z niej koszty odmalowania lokalu, jeśli udowodni, że szkody powstały z winy najemcy. W razie sporu sprawa może trafić do sądu, dlatego warto gromadzić dokumentację zdjęciową i przeprowadzać dokładny odbiór mieszkania. Dzięki temu unikniemy nieporozumień i zbędnych kosztów przy rozliczeniu najmu.

Artykuł Czy malowanie lokalu po najmie jest obowiązkiem najemcy? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Nowy benchmark dla inwestorów

Zdaniem specjalistów, sprzedaż całego portfela, a nie pojedynczych nieruchomości, zwiększa transparentność rynku i może zachęcić kolejnych graczy do ulokowania kapitału w Polsce. Bartłomiej Zagrodnik, prezes firmy doradczej Walter Herz, zauważa, że ujawniona stopa zwrotu na poziomie około 6,3% potwierdza atrakcyjność sektora mieszkaniowego nad Wisłą. Według ekspertów jest to dowód na to, że inwestorzy zagraniczni nie obawiają się przychodów denominowanych w złotych i postrzegają Polskę jako rynek o stabilnym, długoterminowym potencjale.

Magnes na kapitał

Według danych cytowanych przez „Puls Biznesu”, w pierwszej połowie 2025 r. fundusze zainwestowały w polskie nieruchomości 1,7 mld euro, co oznacza spadek o około 7% względem ubiegłego roku. Jednak rekordowa sprzedaż portfela Resi4Rent może sprawić, że drugie półrocze będzie znacznie lepsze. Osoby z branży podkreślają, że tak spektakularna transakcja stanowi magnes dla kolejnych inwestorów instytucjonalnych, którzy szukają bezpiecznych i dochodowych lokalizacji dla swojego kapitału. Ponadto rosnące zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem w największych polskich miastach wzmacnia fundamenty tego rynku.

Przełomowy moment dla PRS w Polsce

Sprzedaż portfela Resi4Rent to nie tylko największa transakcja w historii polskiego sektora PRS, ale również sygnał, że rynek dojrzewa i staje się coraz bardziej profesjonalny. W ocenie analityków wydarzenie to może na lata wyznaczyć standardy w zakresie wyceny oraz sposobu przeprowadzania transakcji w segmencie najmu instytucjonalnego. Jak będzie w rzeczywistości, przekonamy się w ciągu najbliższych kilku miesięcy.

Artykuł Rekordowa transakcja na rynku najmu instytucjonalnego pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Jaka jest zyskowność wynajmu krótkoterminowego

Jak podaje Bankier.pl, zyskowność najmu krótkoterminowego pokoi i apartamentów w Polsce zwiększa się latem czy w ferie zimowe, ale spada wiosną i jesienią. Mamy więc do czynienia z sezonowością biznesu.

W sezonie letnim, zarówno nad morzem, jak i w górach, wynajem noclegów cieszy się dużym zainteresowaniem. W wakacje przeciętna cena wynajmu lokalu na dobę dla 2 osób wynosi około 250 zł. W topowych lokalizacjach, przy wysokim standardzie apartamentu, może być wyższa.

Szacuje się, że właściciel jednego pokoju w górach czy nad morzem w sezonie letnim uzyska od 5 do 7 tys. zł brutto miesięcznie. Zakładamy przy tym, że wynajmowany jest on przez zdecydowaną większość dni w miesiącu.

W pozostałych miesiącach w roku nie jest tak, że wynajmowane pokoje czy apartament stoją puste. W dużych miastach, jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Gdańsk, gdzie turyści przyjeżdżają właściwie przez cały rok, wciąż zgłaszany jest popyt na krótkoterminowy najem. Jeśli przyjmiemy, że poza sezonem letnim zainteresowanie pokojami i apartamentami utrzymuje się na poziomie 30-50% obłożenia w skali miesiąca, właściciel zarabia co najmniej dodatkowe kilka tysięcy złotych w skali roku.

Podsumowując, przez cały rok pojedynczy pokój jest w stanie wygenerować dla wynajmującego od 25 do 40 tys. zł przychodu, a apartament w dobrej lokalizacji, właściwie promowany w sieci – nawet o wiele więcej.

Koszty wynajmu krótkoterminowego

Mówiliśmy o przychodach z wynajmu krótkoterminowego pokoi i apartamentów, ale należy pamiętać, że właściciele ponoszą pewne koszty. Zalicza się do nich:

• czynsz,
• opłaty za media – prąd, woda, gaz, ogrzewanie,
• opłaty za wywóz śmieci,
• wymianę pościeli, zakup środków czystości, kosmetyków itp.,
• koszty wyposażenia i doposażenia pokoi i apartamentów – w naczynia, pościel, meble, urządzenia.

Same opłaty eksploatacyjne w mieszkaniu na wynajem krótkoterminowy sięgają ponad 1 tys. zł miesięcznie. Do tego doliczyć trzeba koszty samodzielnego sprzątania lub wynajmu firmy sprzątającej, a okresowo uzupełniania różnych rzeczy na potrzeby najemców.

Jeśli wynajem krótkoterminowy realizowany jest za pośrednictwem platform jak Booking czy AirBnB, do kosztów dolicza się prowizje wynoszące od 10 do 15% wartości każdej rezerwacji.

Niezależnie od tego, jak długo pokój czy apartament jest wynajmowany, właściciel musi zapłacić podatek – najczęściej w formie ryczałtu w wysokości 8,5% przychodu, albo 12%, po przekroczeniu 100 tys. zł wpływów rocznie.

Realne koszty miesięczne związane z krótkoterminowym najmem jednego pokoju czy małego apartamentu sięgają od 1 do 2 tys. zł. W przypadku pełnego obłożenia, w sezonie, nadal uzyskać można do kilku tysięcy złotych zysku miesięcznie, a w skali roku – przy odpowiednim zarządzaniu, rentowność wynosi nawet 40-60%.

Zawsze trzeba mieć na uwadze ryzyka związane z brakiem dostatecznego popytu, koniecznością poświęcenia czasu na sprzątanie lokalu, a także wygospodarowania choćby na start budżetu na promocję swojego apartamentu.

Artykuł Czy na wynajmie krótkoterminowym można dobrze zarobić? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.