Jak znaleźć oferty licytacji i przetargów nieruchomości?

Oferty licytacji i przetargów nieruchomości są postrzegane przez wiele osób jako szansa nabycia mieszkania lub domu w bardzo atrakcyjnej cenie poniżej poziomu rynkowego. Trzeba jednak wiedzieć, gdzie takich ofert szukać. Pojawiają się one na stronach internetowych kancelarii komorniczych, oficjalnych portalach sądowych oraz witrynach urzędów gmin.  W takich ogłoszeniach znajdują się informacje dotyczące daty i miejsca wydarzenia oraz wysokości wadium, które zwykle stanowi 10% wartości oszacowania nieruchomości. Aby znaleźć interesujące propozycje, warto śledzić różnorodne źródła – oficjalne obwieszczenia, specjalistyczne portale oraz nawiązywać bezpośredni kontakt z komornikiem.

Coraz większą popularność zdobywają elektroniczne licytacje komornicze, które odbywają się na dedykowanych portalach, umożliwiając uczestnictwo zdalnie po wcześniejszej rejestracji i wpłacie wadium. Takie platformy oferują bieżące oferty z opcją filtrowania według lokalizacji, typu nieruchomości i terminu przetargu. To znacząco ułatwia i przyspiesza poszukiwania odpowiednich propozycji.

Prawo udziału w licytacji przysługuje wszystkim pełnoletnim osobom, które wpłacą wadium, z wyjątkiem dłużnika, komornika oraz ich najbliższych.

Jak sprawdzić stan prawny i techniczny nieruchomości z licytacji?

Aby ocenić stan prawny nieruchomości wystawionej na licytację, należy dokładnie przejrzeć wpisy w księdze wieczystej. Szczególną uwagę warto zwrócić na:

• dział III, gdzie ujawnione są prawa oraz roszczenia osób trzecich, takie jak prawo dożywocia czy umowy najmu,
• dział IV, który zawiera informacje o hipotekach,
• obciążenia nieruchomości innymi zobowiązaniami lub służebnościami, które mogą ograniczać użytkowanie po zakupie,
• obecność najemców związana z obowiązującymi umowami, co może prowadzić do kosztownej i czasochłonnej eksmisji.

Jeśli chodzi o ocenę techniczną, warto obejrzeć nieruchomość z zewnątrz, skorzystać z terminów oględzin organizowanych przez komornika, a także zasięgnąć informacji od sąsiadów, które mogą dostarczyć wskazówek dotyczących stanu budynku oraz otoczenia. Informacje o ewentualnych wadach nieruchomości można także znaleźć w operacie szacunkowym przygotowanym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przed przystąpieniem do licytacji należy zdobyć i dokładnie przeanalizować wszystkie dostępne dokumenty, zwłaszcza operat szacunkowy oraz opis sporządzony przez komornika. Pozwoli to zidentyfikować potencjalne zagrożenia prawne i ocenić ryzyka techniczne. W przypadku jakichkolwiek niejasności warto skonsultować się z prawnikiem lub rzeczoznawcą, co znacząco ogranicza ryzyko pojawienia się niespodziewanych problemów po nabyciu nieruchomości. Staranna weryfikacja stanu prawnego i technicznego nieruchomości jest kluczowa dla bezpiecznego przeprowadzenia całej transakcji.

Jakie ryzyka wiążą się z zakupem nieruchomości z licytacji?

Kupując nieruchomość na licytacji komorniczej, trzeba być przygotowanym na różnorodne ryzyka, które mogą znacząco wpłynąć na koszty i komfort użytkowania.

Często największym problemem jest zły stan techniczny budynku, który trudno dokładnie ocenić z powodu ograniczonego dostępu do wnętrza. Ukryte wady, takie jak uszkodzone instalacje, wilgoć, i inne defekty konstrukcyjne mogą wymagać znacznych nakładów na remont.

Kolejnym wyzwaniem są lokatorzy zamieszkujący nieruchomość. Nawet po egzekucji obowiązują ich prawa wynikające z umów najmu lub dożywocia, co utrudnia szybkie wyprowadzenie. Proces eksmisji bywa długotrwały, kosztowny i pełen formalności, a opór mieszkańców może dodatkowo wydłużyć czas i zwiększyć koszty.

Nowy właściciel przejmuje także wszelkie zobowiązania wpisane do księgi wieczystej, takie jak hipoteki, służebności i roszczenia osób trzecich. Ograniczają one swobodne dysponowanie nieruchomością. Dlatego niezbędna jest dokładna analiza dokumentacji przed licytacją.

Należy pamiętać o ryzyku unieważnienia licytacji przez sąd wskutek błędów proceduralnych. W takim wypadku można stracić poniesione koszty i zmuszony być do ponownego udziału w procesie. Ponadto, po wygraniu aukcji obowiązują krótkie terminy na uiszczenie pełnej kwoty, co stanowi wyzwanie szczególnie przy finansowaniu kredytem.

Do tego dochodzą dodatkowe koszty związane z opłatami sądowymi i notarialnymi, podatkami, kwoty za pomoc prawną i ewentualną eksmisją, a także nieraz konieczność sfinansowania remontu.

Po zakończonej licytacji nie ma możliwości wycofania się bez konsekwencji finansowych, co sprawia, że zakup jest szczególnie ryzykowny dla osób bez doświadczenia w takich transakcjach.

Biorąc pod uwagę powyższe ryzyka, kluczowe są:  dokładne sprawdzenie stanu nieruchomości, skrupulatna analiza dokumentów oraz solidne przygotowanie finansowe, które pomogą zminimalizować możliwe zagrożenia. Warto także mieć wiedzę z zakresu prawa lub skorzystać z pomocy specjalisty.

Artykuł Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej lub przetargu – szansa czy pułapka? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Trwałe materiały – aby długo służyły

Na podłogi zamiast drewnianego parkietu, który łatwo porysować, warto położyć panele o wysokiej klasie ścieralności (klasy AC4, AC5). Dobrze sprawdzają się panele winylowe, które są wodoodporne i mało podatne na odkształcenia.

Aby uniknąć częstego malowania ścian, najlepiej pokryć je zmywalnymi farbami lateksowymi lub ceramicznymi.  Nie warto stosować tapet, gdyż w razie uszkodzenia może być trudno dobrać identyczny wzór i może się okazać, że trzeba ponownie tapetować całe pomieszczenie. Dobrze też jest wybrać taki kolor, żeby później było łatwo odświeżyć najbardziej zabrudzone miejsca czy przykryć farbą drobne naprawy bez konieczności malowania całego pokoju. Wybierz więc kolory uniwersalne i łatwo dostępne, takie jak biel i jasne odcienie szarości.

Zalecane płytki kuchenne i łazienkowe to takie w neutralnych kolorach i raczej bez wzorów, ewentualnie o strukturze kamienia albo w formie cegieł. Lepiej unikać dekorów i mozaik, gdyż ich wzory dość szybko wychodzą z mody, a mieszkanie wygląda wtedy na przestarzałe. Płytki nie powinny też być bardzo drobne, gdyż im mniej fug, tym lepiej. Fugi dość szybko brudzą się i kruszą, przez co łazienka może wyglądać na starą i niezbyt zadbaną, nawet jeśli płytki są w dobrym stanie. Jeśli neutralna łazienka bez dekorów wydaje Ci się nudna, wybierz fantazyjne dodatki takie jak tekstylia, lustro, wieszaki na ręczniki czy inne akcesoria, które w razie potrzeby możesz łatwo wymienić.

Kuchnia i łazienka – praktyczne i uniwersalne wyposażenie

Jeśli chodzi o zabudowę kuchenną, najbardziej sprawdzają się systemy modułowe. Jeśli jakiś element się zniszczy, łatwo go wymienić bez konieczności przerabiania całej kuchni.

Niezbędne sprzęty AGD w mieszkaniu na wynajem to lodówka, pralka, płyta grzewcza i piekarnik. Jeśli chcesz nieco podnieść standard mieszkania, zainwestuj także w zmywarkę, kuchenkę mikrofalową (bardzo przyda się studentom) oraz klimatyzację (zwiększa atrakcyjność mieszkania dla najemców, może być argumentem za wyższym czynszem). Możesz natomiast zrezygnować z ekspresu do kawy (wymaga odkamieniania, a najemcy rzadko o to dbają) i telewizora (obecnie wielu osobom wystarczą laptopy). Lepiej przy tym wybrać nowe urządzenia ze średniej półki z dłuższą gwarancją niż używane wyższej klasy. Gdy się zepsują, wystarczy zadzwonić po serwis gwarancyjny zamiast samodzielnie szukać fachowca.

W łazience postaw na solidne wyposażenie – lepiej zapłacić nieco więcej na początek, niż np. kupić najtańsze baterie, które po miesiącu będą wymagały wymiany.  W wielu łazienkach brakuje miejsca na kosmetyki i ręczniki, dlatego w miarę możliwości postaraj się je zapewnić najemcom. Przydatne będą szafki: pod umywalką i kolejna z lustrem nad umywalką.

Meble i dodatki w pokojach – przede wszystkim funkcjonalność

Jeśli chodzi o meble tapicerowane (sofy, fotele), wybierz trwałe tkaniny obiciowe o grubym splocie, które łatwo wyczyścić. Lepiej unikać ekoskóry, która szybko się niszczy – pęka i łuszczy się.

Niezbędne są także meble do przechowywania rzeczy. Zamiast zamawiać kosztowną zabudowę, lepiej postawić na tańsze sprzęty produkowane seryjnie – np. szafę przesuwną, prostą komodę czy lekki regał.

Unikaj sprzętów, które łatwo porysować czy stłuc, np. szklanych blatów i oszklonych witryn, ozdób z porcelany itp.

Unikaj wykładzin i dużych dywanów, gdyż zbierają one kurz i trudno je dokładnie wyczyścić. Lepsze będą małe dywaniki i chodniki, które można nawet wyprać w pralce.

Home staging – aby dodać charakteru

Aby mieszkanie było zachęcające dla potencjalnych najemców i dobrze prezentowało się na zdjęciach w ogłoszeniu, warto wprowadzić jeszcze kilka elementów, które wizualnie ocieplą wnętrze.

Dla ogólnego wrażenia przytulności bardzo ważne są tekstylia. Powieś proste, gładkie zasłony w oknach, łóżko przykryj narzutą, a na kanapie połóż kilka ozdobnych poduszek.

Odpowiednie oświetlenie też tworzy klimat. Nie powinno ono być ograniczone tylko do światła górnego. Warto dodać kilka lampek bocznych lub stojących oraz wkręcić do nich żarówki o ciepłej barwie.

Zwróć też uwagę na zapach w mieszkaniu. Dokładne wietrzenie to absolutna podstawa, podobnie jak sprzątanie i mycie wszystkich powierzchni, które tego wymagają. Możesz także postawić dyskretne dyfuzory z patyczkami. Bukiet świeżych kwiatów w wazonie uatrakcyjni pomieszczenie zarówno pod względem wizualnym, jak i zapachowym.

Podstawowa zasada jest taka, że najlepiej zainwestować nieco więcej w to, co trudno jest wymienić (np. podłogi), a oszczędzić na tym, co jest wymienne. Unikaj też przedmiotów, które łatwo porysować czy stłuc.

Artykuł Standard wykończenia „pod wynajem” – jak nie przeinwestować? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Najdrożej w Sopocie

Mieszkanie z widokiem na morze to luksus dostępny dla ograniczonej grupy nabywców – zamożnych inwestorów, osób płacących gotówką oraz tych, którzy traktują zakup jako formę lokaty kapitału. Sopot jest miejscem najdroższych nieruchomości w Polsce. Ze względu na niewielki obszar miasta, surowe zasady ochrony urbanistycznej oraz niską zabudowę, dostępność mieszkań z widokiem na morze jest tu bardzo ograniczona. Nowe inwestycje pojawiają się niezwykle rzadko. W praktyce oznacza to, że w Sopocie przy zakupie nieruchomości liczy się przede wszystkim lokalizacja, historia i prestiż, a niekoniecznie liczba metrów kwadratowych.

Gdynia kusi prestiżem i modernizmem

Gdynia natomiast jest miastem portowym, które przyciąga prestiżem oraz dynamicznym rozwojem. Najbardziej prestiżowe lokalizacje skupiają się w Orłowie i Śródmieściu, a symbolem gdyńskiego luksusu są inwestycje takie jak Sea Towers czy Yacht Park na Molo Rybackim. Według danych Gratka.pl, w segmencie premium lokal o powierzchni 107,8 m kw. w Sea Towers, z bocznym widokiem na morze, wyceniono na 4,46 mln zł, co przekłada się na ponad 41 tys. zł za mkw.

W Gdańsku najbardziej różnorodne oferty

Gdańsk wyróżnia się największą różnorodnością ofert, bo z jednej strony mamy pierwszą linię brzegową w dzielnicach takich jak Brzeźno czy Jelitkowo, a z drugiej — wieżowce na Przymorzu i Zaspie, które choć oddalone od plaży o 1–2 km, zapewniają imponujący widok na całą Zatokę Gdańską. W pasie nadmorskim ceny nowych inwestycji zaczynają się od 20 tys. zł za mkw., a za mieszkania z bezpośrednim widokiem na morze trzeba zapłacić minimum 30 tys. zł za mkw. Przykładem jest apartament z widokiem na plażę i Zatokę w Brzeźnie o ponad 105 mkw. powierzchni, który kosztuje prawie 2,8 mln zł, czyli ponad 26 tys. zł za mkw. Taniej jest w wieżowcach na Przymorzu. Cena mieszkania na siódmym piętrze o pow. 59 mkw., z dużym balkonem i widokiem na morze, wynosi 759 tys. zł, czyli ok. 12,8 tys. zł za mkw.

Pewność inwestycji

Według ekspertów, zakup mieszkania nad morzem to pewna inwestycja, ponieważ dość łatwo je wynająć za stawki pozwalające osiągnąć stopę zwrotu wyższą niż ta dostępna na rynku obligacji, przy jednocześnie niskim poziomie ryzyka. Co więcej, wszystko wskazuje na to, że w 2026 r. i kolejnych latach widok na morze nadal będzie luksusem, za który trzeba dużo zapłacić. A Trójmiasto, mimo obecnego spowolnienia na rynku, wciąż pozostanie jednym z najdroższych i najbardziej pożądanych adresów mieszkaniowych w Polsce.

Artykuł Mieszkania z widokiem na morze – drogie, ale to pewna inwestycja pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Kupno mieszkania lub domu w Hiszpanii może być nie tylko spełnieniem marzeń o własnym kącie pod palmami, ale też przemyślaną decyzją inwestycyjną. Hiszpańskie banki oferują atrakcyjne finansowanie, a procedura – choć wymagająca – jest w pełni osiągalna także dla Polaków. Trzeba jednak dobrze się przygotować, zadbać o dokumenty i mieć świadomość ewentualnego ryzyka walutowego.

Kredyt w Hiszpanii – czy to się opłaca?

Jak wyjaśnia portal money.pl, dla osób niemieszkających na stałe w Hiszpanii dostępne są kredyty hipoteczne pokrywające nawet 70% wartości nieruchomości. Co więcej, oprocentowanie takich kredytów bywa niższe niż w Polsce, co przekłada się na niższe miesięczne raty. Kredyt zazwyczaj oparty jest o wskaźnik Euribor powiększony o marżę banku.

Standardowe warunki to Euribor + 1,62 proc., ale po spełnieniu kilku warunków możliwe jest obniżenie marży nawet do 1,02 proc. Oznacza to realne oszczędności – różnica w oprocentowaniu może przełożyć się na kilkaset euro rocznie.

Lepsze warunki po wykupieniu dodatkowych produktów

Hiszpańskie banki, jak np. Santander, oferują możliwość obniżenia oprocentowania po spełnieniu konkretnych wymogów. Przykładowo:

• wpływ min. 24 tys. euro rocznie na konto (lub wynagrodzenie brutto min. 18 tys. euro) to −0,15%,
• opłacanie min. 3 rachunków miesięcznie przez polecenie zapłaty to −0,10%,
• korzystanie z kart banku, posiadanie ubezpieczenia nieruchomości czy produktów inwestycyjnych – każde z nich daje kolejne −0,10%,
• posiadanie certyfikatu efektywności energetycznej klasy A lub wyższej – dodatkowe −0,05%.

Maksymalna bonifikata może wynieść 0,60 punktu procentowego.

Formalności i wymagania przy kredycie hipotecznym w Hiszpanii

Ubiegając się o kredyt hipoteczny w Hiszpanii, należy przygotować zestaw dokumentów – m.in. potwierdzenie tożsamości, dokumenty dochodowe oraz historię kredytową. Wymagany jest też numer NIE – hiszpański identyfikator podatkowy dla obcokrajowców.

Po ocenie zdolności kredytowej bank wystawia tzw. pre-aprobación, czyli wstępną decyzję kredytową. Określa ona maksymalną kwotę finansowania i szacunkowe warunki spłaty.

Banki zwykle wymagają, aby miesięczna rata nie przekraczała 30 proc. dochodu, a wkład własny wynosił od 30 do 40 proc. wartości nieruchomości – w zależności od sytuacji finansowej klienta.

Uwaga na zmiany kursu walut

Kupując nieruchomość w Hiszpanii i biorąc kredyt w euro, warto pamiętać, że zmienność kursów walut może wpłynąć na przyszłe obciążenie finansowe. Historia kredytów frankowych w Polsce pokazuje, że takie ryzyko jest jak najbardziej prawdopodobne.

Artykuł Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Jaka powierzchnia mieszkania będzie najlepsza?

Im większe mieszkanie, tym trudniej będzie je wynająć. W większych miastach lokale o dużych powierzchniach, składające się min. z 3 pokoi, zazwyczaj wynajmuje się na pokoje kilku różnym najemcom. Takie rozwiązanie oczywiście też się sprawdzi, a nawet może być bardziej rentowne niż wynajem całego mieszkania parze czy rodzinie. Duże lokale podzielone na pokoje najlepiej sprawdzą się jednak w pobliżu uczelni, bo największym zainteresowaniem będą cieszyły się wśród studentów. Należy się liczyć z tym, że ten biznes będzie wymagał znacznie więcej uwagi. Najemcy tego typu nieruchomości zmieniają się częściej, a z uwagi na większą liczbę osób mieszkanie może się szybciej zużywać. Oczywiście mieszkania duże będą idealne również dla większej rodziny, np. z 2 lub 3 dzieci. Jednak takie rodziny szukają mieszkań do wynajęcia zdecydowanie rzadziej niż młode małżeństwa czy single.

Znacznie łatwiej wynająć mieszkania mniejsze. Kawalerki i mieszkania dwupokojowe to dobry wybór, jeśli planujemy wynajem długoterminowy osobom samotnym lub młodym parom. Takie mieszkania powstają często w miejscach, które posiadają rozwiniętą infrastrukturę usługowo-handlową i są dobrze skomunikowane z centrum miasta. Takie udogodnienia przyciągają właśnie ludzi młodych, którzy chcą mieć dostęp do atrakcji, jakie oferuje miasto.

Jaki rozkład mieszkania będzie najlepszy?

Przy wynajmie jedną z kluczowych spraw stanowi również rozkład mieszkania. Ważne jest takie umiejscowienie kolejnych pomieszczeń, które pozwala uniknąć pokojów przechodnich. Pokoje przechodnie nie są bowiem rozwiązaniem praktycznym. Taki układ nie daje komfortu jego użytkownikom, a przede wszystkim zabiera prywatność osobie mieszkającej w takim pokoju. Pełni funkcję swoistego korytarza, którym reszta domowników czy współlokatorów przedostaje się do innych części mieszkania.

W mieszkaniach na wynajem dużym atutem jest osobna kuchnia. W lokalach wynajmowanych na pokoje, osobna kuchnia jest wręcz niezbędna. Najemcy chętniej wynajmują też mieszkania z balkonami. Dodatkowym atutem każdej nieruchomości będzie także miejsce parkingowe i komórka lokatorska.

Czy warto zadbać o wyposażenie mieszkania?

W dzisiejszych czasach mieszkanie wyposażone będzie bardziej atrakcyjne, ponieważ coraz częściej najemcy szukają mieszkań, w których są meble i wszystkie niezbędne sprzęty AGD. Jest też grupa lokatorów, którzy posiadają własne sprzęty i z nimi chcą się wprowadzić, ale zdecydowanie stanowią oni mniejszość.

Artykuł Mieszkanie na wynajem – jaki rozkład? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy to rodzaj oferty hotelowej. Rozwiązanie takie najlepiej sprawdza się w miastach atrakcyjnych dla turystów. Ze względu na dużą konkurencję nie każde mieszkanie nadaje się do takiej formy najmu. Ważna jest m.in. lokalizacja, sąsiedztwo, standard budynku i lokalu oraz jego wyposażenie.

Lokal do najmu krótkoterminowego musi być też odpowiednio przygotowany i wyposażony. Lokatorzy muszą mieć dostęp do wszystkich urządzeń, których mogą potrzebować, takich jak zmywarka, kuchenka mikrofalowa, pralka, odkurzacz, żelazo itp. Konieczny jest też zakup kompletu garnków, naczyń i sztućców. Musimy mieć kilka kompletów pościeli i ręczników. To sprawia, że początkowe koszty mogą być dość wysokie.

Przy najmie krótkoterminowym bardzo ważna jest reklama w celu pozyskania klientów. Ogłoszenie ze szczegółowym opisem lokalu oraz atrakcyjnymi zdjęciami powinno być zamieszczone w najpopularniejszych serwisach umożliwiających rezerwację noclegu. Serwis, dzięki któremu pozyskamy najemcę, będzie chciał, żebyśmy podzielili się z nim naszymi zyskami. Musimy to uwzględnić w naszych kalkulacjach.

Najem krótkoterminowy trwa od kilku (pobyt weekendowy) do kilkunastu dni (pobyty wakacyjne). Największą zaletą najmu krótkoterminowego są przychody. Stawki najmu są zdecydowanie wyższe niż w przypadku najmu długoterminowego i są rozliczane za liczbę noclegów. W przypadku dobrze zlokalizowanych nieruchomości, które będą regularnie wynajmowane, przychód może być o kilkadziesiąt procent wyższy w porównaniu do czynszu przy najmie długoterminowym.

Nigdy nie mamy jednak pewności, jak często lokal będzie wynajmowany. Puste mieszkanie nie będzie dla nas zarabiać. Problemem może być sezonowość oraz krótkie najmy weekendowe. Częste zmiany najemców wymuszają na nas regularne sprzątanie i przygotowanie mieszkania dla nowych lokatorów. Wymiana pościeli i ręczników oraz uzupełnienie zużywających się rzeczy, takich jak środki czystości generuje koszty oraz wymaga od nas poświęcenia czasu.

Częste zmiany lokatorów dają za to łatwiejszą kontrolę nad stanem technicznym nieruchomości. Możliwe jest też szybsze reagowanie na pojawienie się drobnych usterek, zanim zmienią się one w poważne awarie.

Chcąc uniknąć bieżącej obsługi najmu, wydawania i odbierania kluczy, sprzątania, reagowania na pojawiające się problemy, można wynająć firmę zarządzającą, która kompleksowo zajmie się lokalem i najemcami. To jednak generuje nam dodatkowe koszty, które obniżają nasze zyski z inwestycji. Przed podjęciem decyzji musimy przekalkulować, czy opłaca nam się skorzystać z kompleksowej pomocy, czy mamy czas, żeby angażować się samemu.

Najem długoterminowy

Z najmu długoterminowego korzystają osoby, które nie chcą lub nie mają możliwości kupienia własnego mieszkania. Umowa zazwyczaj zawierana jest na co najmniej rok. Najczęściej wynajmowane są małe i średnie mieszkania, ale do najmu długoterminowego nadaje się również duże, kilkupokojowe mieszkanie dla rodziny z większymi potrzebami. Lokalizacja ma mniejsze znaczenie, ale może ona wpływać na wysokość czynszu.

W przypadku najmu długoterminowego odchodzi nam konieczność częstego pozyskiwania nowych klientów, regularnej reklamy i bieżącej obsługi. Miesięczne wpływy mogą być niższe, ale za to regularne i na stałym poziomie. W zależności od umowy najemcy mogą z całości pokrywać opłaty za media, więc koszty związane z najmem długo terminowym będą niższe.

Umowa zawarta na dłuższy czas jest bardziej przewidywalna, a przed jej końcem mamy czas na znalezienie nowego najemcy. W czasie zmiany lokatorów mamy czas na odświeżenie mieszkania lub przeprowadzenie większego remontu.

W przypadku najmu długoterminowego największym problemem mogą być nieuczciwi najemcy, którzy nie będą chcieli opuścić lokalu po zakończeniu najmu. Trudniej będzie nam się również pozbyć lokatorów, którzy nie płacą czynszu, niszczą mieszkanie lub zakłócają porządek sąsiadom.

Najskuteczniejszym obecnie sposobem zabezpieczenia się przed takimi sytuacjami, który umożliwia szybką eksmisję bez ponoszenia dodatkowych kosztów i straty czasu, jest zawarcie umowy o najem okazjonalny. Ponieważ umowa taka zawierana jest w formie aktu notarialnego, to do kosztów obsługi najmu warto doliczyć usługi prawnika, który za każdym razem przygotuje nam odpowiednią umowę. Jest to jednak koszt ponoszony raz na kilka miesięcy, a nawet kilka lat.

Wybór między najmem krótko- lub długoterminowym zależy od nieruchomości, naszych indywidualnych preferencji, czy doświadczenia. Przed podjęciem decyzji warto przeanalizować obie opcje i oszacować rentowność inwestycji.

Artykuł Wynajem krótkoterminowy vs długoterminowy: zalety i wady obu rozwiązań pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Warunki kształtujące stawki najmu w Polsce

Pod koniec września tego roku firma Unirepo, która prowadzi bazę prywatnych ogłoszeń, szacowała, że mieszkań na wynajem w Polsce jest około 63 tysięcy. Jest to o 40% mniej niż w zeszłym roku. Spadek podaży powoduje ustawiczny wzrost cen. To jednak nie jedyny powód podwyżek. Inflacja podnosi koszty utrzymania lokali i winduje ceny materiałów budowlanych. Przez to również przygotowanie mieszkania dla lokatorów robi się coraz bardziej kosztowne. Podobnie działają podwyżki stóp procentowych, gdy mieszkanie rentierskie jest kupione na kredyt. Wyższa rata zostaje bardzo często przerzucona na najemcę, który jest zmuszony się na to zgodzić, bo mieszkań jest mało. Ceny winduje też duża konkurencja wśród najemców ze strony emigrantów z Ukrainy.

Wszystkie te czynniki sprawiają, że najem jest coraz droższy, ale czy wpływają na opłacalność inwestycji w mieszkanie? Wyższe ceny to z pewnością większy zarobek dla osób, które kupiły mieszkanie za gotówkę. Na zysk mogą liczyć też właściciele lokali w centrum dużego miasta i rentierzy dysponujący kawalerkami. Prócz tego specjaliści są zgodni co do jednego. Obecnie chętnych na wynajem jest tak dużo, że właściwie każdy rentier może liczyć na wynajęcie swojego mieszania z zyskiem. Choć widać, że stawki szybują szczególnie w aglomeracjach, konkretny zysk, na jaki możemy liczyć, zależy wyłącznie od mieszkania. Duże różnice cen widać już na poziomie dzielnic. Droższe są też lokale o wysokim standardzie i kawalerki.

Kupować czy nie?

W warunkach skokowych wzrostów cen najmu inwestycja w mieszkanie jest coraz bardziej opłacalna. Aby jednak móc liczyć na konkretną stopę zwrotu, trzeba spełnić kilka warunków. Jeśli liczymy na spory zysk, najlepiej kupować mieszkanie za gotówkę. Obciążenie kredytem mocno zredukuje nasze zyski. Prócz tego, nawet przy redukcjach cen, których spodziewają się analitycy, inwestycja w mieszkanie wciąż jest dobrym zabezpieczeniem kapitału przed inflacją. W obecnej sytuacji zakup mieszkania za gotówkę może zwrócić się już w ciągu 10 czy 15 lat.

Aby nasza inwestycja była maksymalnie bezpieczna, dobrze jest postawić na lokal w dużym mieście, gdzie możemy liczyć na popyt ze strony najemców. Oprócz tego warto ich wybrać w przemyślany sposób. Jeśli zależy nam na stabilnym najmie długoterminowym, szukajmy rodzin z dziećmi. To właśnie ten typ lokatora stawia na stabilność i jest z nim najmniej kłopotów lokatorskich. Prócz tego rodzice mający pod opieką dzieci bardziej dbają o mieszkania i traktują je jak swoje dużo częściej niż studenci czy młode osoby pracujące.

Artykuł Czy można teraz zarobić na najmie? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Jeszcze jakiś czas temu mieszkania dla studentów często miały bardzo niski standard, a w ogłoszeniach lokali o wyższym standardzie, zdarzały się dopiski „studentom dziękujemy” albo wprost „nie dla studentów”. Obecnie zdarza się to coraz rzadziej, a wielu inwestujących w mieszkanie na wynajem od początku nastawia się, że najemcami będą właśnie studenci. Obecnie lokalizacja i niska cena to nie wszystko, i wielu studentów poszukuje mieszkania, które będzie elegancko urządzone i dobrze wyposażone. Czasem dodatkowe udogodnienia w mieszkaniu mogą zrekompensować mniej atrakcyjną lokalizację.

Przygotowując mieszkanie na wynajem dla studentów, należy zastanowić się, dla ilu osób będzie ono przeznaczone. Zależy to głównie od metrażu mieszkania. Kawalerkę wynajmie prawdopodobnie jedna, maksymalnie 2 osoby. Przy większym mieszkaniu, np. dwu lub trzypokojowym, mamy możliwość zakwaterowania nawet po dwóch studentów w każdym pokoju, jeśli tylko pozwala na to powierzchnia. Jeśli planujemy każdy z pokoi wynająć dwóm osobom, powinno się w nich znaleźć podstawowe wyposażenie – łóżko, biuro, szafa, w ilości dostosowanej do liczby najemców. Zadbać należy również o to, żeby części wspólne także umożliwiały korzystanie z nich przez kilku lokatorów, czyli potrzebna będzie odpowiednia liczba szafek w kuchni, krzeseł przy stole, czy wieszaków w przedpokoju.

Podstawowe wyposażenie mieszkania studenckiego musi obejmować najpotrzebniejsze sprzęty AGD, takie jak lodówka, kuchenka, pralka, ale dobrze byłoby pomyśleć również o zapewnieniu dodatkowego wyposażenia w postaci czajnika, mikrofalówki, garnków, odkurzacza, naczyń. Jeśli w mieszkaniu znajdować się będzie wspólny salon, z którego korzystać będą mogli wszyscy najemcy, warto umieścić tam telewizor. Trzeba także pamiętać o zapewnieniu lokatorom dostępu do internetu. Wystrój powinien być estetyczny i neutralny. Dobrze byłoby odświeżyć ściany po wyprowadzce poprzednich mieszkańców. Warto do tego celu użyć zmywalnych farb, które umożliwiają łatwe pozbycie się drobnych zabrudzeń.

Mieszkania, w których znajdują się przechodnie pokoje lub salon połączony jest z aneksem kuchennym, nie do końca nadają się do tego, aby wynajmować je kilku lokatorom. Z powodzeniem jednak sprawdzą się, jeśli najemcą ma być jeden student lub studiująca para. Wówczas przygotowanie mieszkanie do wynajęcia niewiele różni się od wynajmowania go innym lokatorom. W kawalerce zależy zadbać o to, żeby znalazło się miejsce do pracy, do spania oraz do wypoczynku. W większym mieszkaniu można urządzić tradycyjny pokój dzienny i oddzielną sypialnię, pamiętając o przygotowaniu biurka lub innego miejsca, które będzie mogło służyć do nauki.

Artykuł Mieszkanie dla studentów – jak urządzić? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Między innymi od tego, komu mielibyśmy wynająć mieszkanie, a także ile chcemy (bądź możemy) na wynajmie zarobić. Jeśli lokal wymaga remontu, a nie mamy na niego zbyt wiele funduszy, będziemy musieli zejść z ceny. Wówczas można zachęcić potencjalnych najemców atrakcyjną lokalizacją (kamienice stoją zwykle w centrach miast, które są bardzo dobrze skomunikowane), co jest jednym z bardziej istotnych czynników przy poszukiwaniu mieszkania na wynajem. Bliskość klubów, restauracji i pubów będzie przy tym bardziej przyciągać np. studentów, którzy mogą mieszkanie współdzielić między sobą w kilka osób. Przeszkodą może być ewentualnie rozkład pokoi w amfiladzie, jaki zdarza się w starych kamienicach. Nie powinien być nią za to brak windy.

Jeśli chcemy i możemy zainwestować, mamy szansę przyciągnąć klienta, który jest gotów zapłacić naprawdę sporo za luksusowe mieszkanie w starym, często zabytkowym budynku w atrakcyjnej części miasta. Trzeba się jednak w takim przypadku przygotować na spore wydatki, bo remont mieszkania w kamienicy to naprawdę nie lada wyzwanie. Częstokroć instalacje są przestarzałe i wymagają wymiany. Grube mury, owszem, zapewnią nam przyjemny chłód podczas letnich upałów i uchronią przed słuchaniem kłótni sąsiadów, ale zimą mieszkanie będzie trudniej ogrzać. W wielu z nich znajdziemy piece kaflowe, wymagające palenia węglem. Warto pomyśleć o nowoczesnych, energooszczędnych rozwiązaniach, które posłużą na lata, a i nie będą szkodliwe. Możemy się zdecydować na ogrzewanie gazowe (jeśli do kamienicy doprowadzony jest gaz ziemny) bądź elektryczne (np. grzejniki konwektorowe, bądź maty, kable lub płyty grzejne, imitujące ogrzewanie podłogowe). Należy przy tym pamiętać, że wydajny system grzewczy musi być dostosowany do metrażu mieszkania, istniejącej wentylacji oraz indywidualnych potrzeb mieszkańców.

Z kolei duże okna, które wpuszczają tyle światła, są często nieszczelne, narażając nas na hałas z ulicy i przeciągi. Warto je więc wymienić na nowsze, dźwiękoszczelne, pamiętając przy tym o prawidłowym działaniu wentylacji – w przeciwnym razie możemy doprowadzić do powstania wilgoci i zagrzybienia mieszkania.

Równie istotny przy wynajmie będzie ogólny stan techniczny budynku. Niewiele zdziała urządzenie mieszkania na wysoki połysk, jeśli wejście do niego będzie prowadziło przez zdewastowaną klatkę schodową. Jeśli kamienica ma status zabytku, może się zdarzyć, że nie będziemy mogli wprowadzić wszystkich zamierzonych innowacji. Remont jest wówczas utrudniony i możemy być zmuszeni do zrezygnowania z części inwestycji.

Niewielkie mieszkania w starych kamienicach, po gruntownym remoncie, z nowoczesnym wystrojem, bardzo dobrze się sprawdzą przy wynajmie krótkoterminowym, kiedy dla najemcy liczy się wygoda – zarówno korzystania z samego lokum, jak i łatwy dostęp do miejskiej infrastruktury.

Artykuł Mieszkanie w kamienicy pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Przede wszystkim koniecznie jest zgromadzenie odpowiednich środków finansowych. Jeśli to możliwe, najbezpieczniej będzie kupić nieruchomość za gotówkę. Jeśli nie, pozostaje wzięcie kredytu, a wtedy musimy zgromadzić środki na wkład własny. W przypadku posiłkowania się kredytem inwestycja będzie opłacalna pod warunkiem, że kwota uzyskana z jej sprzedaży bądź najmu będzie większa od tej, którą będziemy zobowiązani oddać do banku. Są osoby które, dopiero kiedy posiadają nadwyżkę finansową, podejmują decyzję o zainwestowaniu wolnych środków w nieruchomości. Tymczasem nie zawsze warto wydawać gotówkę i zamrażać własne pieniądze. Wielu inwestorów, nawet posiadając kapitał, decyduje się na zaciągnięcie kredytu, co jest korzystne, gdy kupowane mieszkanie będzie mogło na spłatę tego kredytu zarobić.

Należy pamiętać, że każda inwestycja niesie ze sobą ryzyko. Gdy już zgromadzimy kapitał, warto zastanowić się, na jak duże ryzyko jesteśmy gotowi. Należy przeprowadzić badanie rynku, porównać różne możliwości, biorąc pod uwagę zarówno rynek wtórny i pierwotny, jak również zakup działki budowlanej, przejrzeć dostępne oferty wynajmu, poszukać informacji o zapotrzebowaniu na nieruchomości w danej lokalizacji, podliczyć nakłady finansowe, jakich wymagać będzie nasza inwestycja.

Po rozpoznaniu rynku i ustaleniu, jaki poziom ryzyka jesteś w stanie zaakceptować, przychodzi czas na decyzję, jaką nieruchomość kupić. Możliwości jest wiele, zaczynając od zakupu mieszkania w dobrej lokalizacji z myślą o długoterminowym wynajmie, przez house flipping, czyli nabycie mieszkania, wyremontowanie go i sprzedaż z zyskiem, aż po zakup dużej nieruchomości poza miastem, którą z czasem można przekształcić na przykład w hotel. Wszystko zależy od tego, jakich zysków i w jakim czasie oczekujesz oraz jakimi środkami dysponujesz. Jeśli zastanawiasz się, czy lepiej będzie kupić nieruchomość pod wynajem, czy na sprzedaż, bądź wahasz się pomiędzy dwiema nieruchomościami, warto policzyć roczną stopę zwrotu z inwestycji. Bardziej opłacalna będzie ta inwestycja, która będzie miała wyższą stopę zwrotu.

Kolejnym krokiem jest zakup nieruchomości. Wiąże się to z koniecznością porównania wielu ofert. W zależności od planów co do nabywanej nieruchomości, należy zwrócić uwagę na lokalizację, rodzaj zabudowy, otoczenie, stan techniczny, atrakcyjność – ważne są wszystkie te czynniki, na które zwracałbyś uwagę, szukając lokalu na własne potrzeby. Zakup nieruchomości to również szereg formalności, takich jak podpisanie umowy, wizyta u notariusza, uregulowanie kwestii prawnych. Warto uzbroić się w cierpliwość i skorzystać z pomocy profesjonalisty, który pomoże przejść przez cały proces.

Artykuł Inwestycja w nieruchomości – jak się przygotować? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.