Sąsiedzi kontra „apartamenty na doby”

Najem krótkoterminowy zmienił charakter wielu budynków, szczególnie w centrach dużych miast. Mieszkania zaczęły funkcjonować jak mini-hotele, a klatki schodowe zamiast sąsiedzkiej ciszy wypełniły się walizkami i ciągłym ruchem. Dla części mieszkańców to po prostu uciążliwe.

Nic więc dziwnego, że wspólnoty coraz częściej próbują reagować. Pojawiają się uchwały ograniczające taki sposób wynajmu, a czasem nawet całkowicie go zakazujące. Problem w tym, że nie wszyscy właściciele się z tym zgadzają. Kupując mieszkanie, często zakładali, że będą mogli nim swobodnie dysponować.

Sytuacja robi się napięta zwłaszcza wtedy, gdy ograniczenia pojawiają się już po zakupie lokalu. Dla części osób to zmiana zasad w trakcie gry, która może oznaczać realne straty finansowe.

Prawo nie daje jednoznacznej odpowiedzi

Choć intencje wspólnot są zrozumiałe, przepisy nie są w tej kwestii jednoznaczne. Prawnicy podkreślają, że wspólnota może regulować sposób korzystania z części wspólnych, ale ingerowanie w to, co właściciel robi we własnym mieszkaniu, budzi poważne wątpliwości.

W praktyce oznacza to, że uchwały zakazujące najmu krótkoterminowego mogą być kwestionowane. Orzecznictwo sądowe wskazuje, że prawo własności powinno być chronione, a zbyt daleko idące ograniczenia mogą zostać uznane za nieważne. Podobne kontrowersje budzą zapisy wprowadzane przez deweloperów już na etapie sprzedaży mieszkań.

Z drugiej strony trudno ignorować problemy zgłaszane przez mieszkańców. Hałas, imprezy czy zniszczenia części wspólnych to realne sytuacje, które wpływają na komfort życia. Dlatego wiele wspólnot próbuje szukać rozwiązań pośrednich, zamiast wprowadzać całkowity zakaz.

Nowe przepisy i możliwe kary

Dodatkowym elementem całej układanki są zmiany w przepisach, które wchodzą w życie 20 maja 2026 roku. Wprowadzają one obowiązek rejestracji najmu krótkoterminowego, a za jej brak przewidziane są kary sięgające nawet 50 tys. zł. To sygnał, że państwo również zaczyna dostrzegać skalę zjawiska.

Nowe regulacje mogą uporządkować rynek, ale raczej nie zakończą sporów między sąsiadami. Najem krótkoterminowy to ważna część branży turystycznej i dla wielu właścicieli istotne źródło dochodu. Zbyt restrykcyjne podejście mogłoby odbić się nie tylko na nich, ale też na atrakcyjności miast.

Dlatego coraz częściej mówi się o potrzebie kompromisu. Większa odpowiedzialność właścicieli za swoich gości, lepsza weryfikacja najemców i jasne zasady korzystania z części wspólnych mogą okazać się skuteczniejsze niż całkowite zakazy. Bo choć punkt widzenia zależy od sytuacji, jedno jest pewne – temat najmu krótkoterminowego jeszcze długo nie zniknie z agendy wspólnot mieszkaniowych.

Artykuł Wspólnoty walczą z najmem krótkoterminowym pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Kaucja to jedno z najważniejszych zabezpieczeń w umowach najmu i jednocześnie najczęstsze źródło sporów między stronami. Jej pobieranie, wysokość oraz zasady rozliczenia regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów oraz Kodeks cywilny.

Kaucja jako zabezpieczenie ewentualnych roszczeń

Zgodnie z ustawą kaucję stosuje się jako zabezpieczenie roszczeń wynajmującego wynikających z najmu, takich jak zaległe opłaty czy szkody wyrządzone w mieszkaniu.

Wysokość kaucji uzależniona jest od rodzaju najmu. W przypadku klasycznego najmu maksymalna dopuszczalna wartość wynosi równowartość dwunastokrotności czynszu obliczonego według stawek obowiązujących w dniu podpisania umowy. Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym limit jest niższy i wynosi równowartość sześciu czynszów.

Choć prawo dopuszcza tak wysokie zabezpieczenie, w praktyce na rynku najczęściej stosuje się kaucje w wysokości od jednego do trzech czynszów, co jest bardziej akceptowalne dla najemców i zapewnia właścicielowi podstawową ochronę.

Kiedy właściciel może zatrzymać kaucję?

Wynajmujący ma prawo zatrzymać kaucję jedynie w konkretnych przypadkach wskazanych w przepisach i w umowie. Do najczęstszych należą zaległości czynszowe oraz opłaty eksploatacyjne, szkody w mieszkaniu wykraczające poza zwykłe zużycie rzeczy, a także braki w wyposażeniu wskazane w protokole zdawczo-odbiorczym.

Kodeks cywilny podkreśla, że najemca nie odpowiada za zużycie wynikające z prawidłowego korzystania z lokalu, dlatego nie można obciążać go za naturalne starzenie się wyposażenia. Jeżeli jednak uszkodzenia wynikają z nieprawidłowego użytkowania albo zaniedbania, właściciel może rozliczyć je właśnie z kaucji.

Jak rozliczyć kaucję?

Zwrot kaucji musi nastąpić w terminie jednego miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności. Jest to termin ustawowy i wiążący, co oznacza, że wynajmujący nie może dowolnie go wydłużać ani odkładać rozliczenia. Co ważne, kaucja podlega waloryzacji. Przy jej zwrocie powinna odpowiadać aktualnej wartości czynszu; nie może być niższa niż kwota pierwotnie wpłacona.

Aby uniknąć wątpliwości i sporów, w umowie najmu powinny znaleźć się szczegółowe i precyzyjne zapisy dotyczące kaucji. Należy jasno określić jej kwotę i cel pobrania, wskazując, że zabezpiecza wszelkie należności wynikające z najmu, w tym ewentualne szkody.

Umowa powinna przewidywać obowiązek sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego wraz z dokumentacją zdjęciową, ponieważ to on jest podstawowym dowodem stanu lokalu. Warto także zawrzeć sposób oraz termin rozliczenia kaucji i zasady waloryzacji, a także wskazać, że ewentualne potrącenia muszą być udokumentowane rachunkami lub innymi dowodami. Tak przygotowana umowa minimalizuje ryzyko podważenia jej zapisów oraz ułatwia obu stronom dochodzenie swoich praw.

Artykuł Kiedy właściciel mieszkania na wynajem ma prawo zatrzymać kaucję? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

W największym skrócie, mieszkanie za odstępne polega na jednorazowej wpłacie określonej kwoty właścicielowi lokalu, w zamian za prawo do zamieszkania w nim na określonych, stabilnych warunkach.

W praktyce oznacza to gwarancję meldunku i stałego, zwykle niższego niż rynkowy, czynszu przez ustalony okres. Taka umowa nie jest jednak szczegółowo uregulowana w polskim prawie. Pojęcie „odstępne” nie występuje w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Z tego względu wszystkie ustalenia powinny być precyzyjnie zapisane w umowie cywilnoprawnej.

Mieszkanie za odstępne w praktyce

Standardowa umowa najmu daje właścicielowi stosunkowo dużą swobodę. W określonych sytuacjach może on wypowiedzieć umowę w krótkim terminie. Dla lokatora oznacza to ryzyko nagłej konieczności przeprowadzki i wzrostu kosztów. W przypadku mieszkania za odstępne właściciel zobowiązuje się do utrzymania czynszu na ustalonym poziomie, najczęściej z możliwością jedynie korekty o wskaźnik inflacji. Lokator uzyskuje też stały meldunek, co zwiększa jego stabilność mieszkaniową.

To rozwiązanie szczególnie popularne w dużych miastach, gdzie wysokie ceny najmu skłaniają część właścicieli do pobrania większej kwoty z góry, w zamian za atrakcyjny, długoterminowy najem.

Ile wynosi odstępne?

Kwota odstępnego jest zmienna i zależy od wielu czynników: metrażu, lokalizacji, standardu mieszkania, a także długości trwania umowy. Najczęściej waha się od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Dla właściciela to jednorazowy zastrzyk gotówki i gwarancja najmu na dłuższy czas, dla najemcy niższy czynsz i stabilność warunków najmu. Trzeba jednak podkreślić, że odstępne nie jest kaucją i nie podlega zwrotowi po zakończeniu umowy.

Mieszkania za odstępne do remontu

Na rynku często pojawiają się mieszkania za odstępne w starszych kamienicach, wymagające gruntownego remontu. W takich przypadkach strony często umawiają się, że lokator przeprowadzi remont na własny koszt, a w zamian otrzyma niższy czynsz i gwarancję niepodnoszenia stawek po modernizacji.

Taka umowa musi jednak zawierać precyzyjne zapisy, by uniknąć sytuacji, w której właściciel wykorzysta podniesiony standard do zwiększenia opłat. Warto też zawrzeć klauzulę, że koszty remontu nie będą zwracane po zakończeniu umowy.

Kluczowe zabezpieczenia w umowie

Ponieważ mieszkanie za odstępne nie ma formalnego umocowania w przepisach, bardzo ważną rolę odgrywa dobrze przygotowana umowa cywilnoprawna. Powinna ona zawierać m.in.:

• kwotę odstępnego i warunki jego wpłaty,
• wysokość czynszu i zasady jego ewentualnej indeksacji,
• okres obowiązywania umowy,
• możliwość (lub jej brak) wykupu mieszkania po zakończeniu najmu,
• zasady dotyczące remontów i inwestycji w lokal,
• obowiązki obu stron w zakresie utrzymania mieszkania.

Umowę warto zawrzeć na czas określony i powinna być ona sporządzona na piśmie. Jej treść powinno się skonsultować z prawnikiem.  Mieszkanie za odstępne może być korzystnym rozwiązaniem dla osób szukających stabilnego i tańszego najmu długoterminowego. Dla właścicieli to natomiast sposób na szybkie pozyskanie środków i zapewnienie sobie rzetelnych najemców.

Trzeba jednak pamiętać, że brak precyzyjnych regulacji prawnych oznacza konieczność zachowania szczególnej ostrożności i skrupulatnego przygotowania umowy. Każde niedoprecyzowanie może mieć kosztowne konsekwencje.

Artykuł Mieszkanie za odstępne – na czym to polega? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Obowiązki najemcy według Kodeksu cywilnego

Zgodnie z Kodeksem cywilnym najemca ma obowiązek utrzymywać lokal w należytym stanie przez cały czas trwania umowy. Obejmuje to drobne naprawy i bieżące konserwacje, takie jak wymiana żarówek, uszczelnień czy klamek. 

Zgodnie z artykułem 6e ustawy o ochronie praw lokatorów, najemca musi także odnowić mieszkanie niezależnie od stopnia zużycia. Co ważne, prawo nakazuje zrobienie tego po zakończeniu najmu. 

Niestety samo odnowienie mieszkania nie zostało precyzyjnie zdefiniowane. Warto zachować zdrowy rozsądek i odpowiednio się przygotować. Jak? Podstawą jest dokumentacja stanu mieszkania w momencie, gdy się do niego wprowadziliśmy. Jeśli było świeżo wyremontowane, wynajmujący może oczekiwać, że otrzyma je z powrotem w takim samym stanie. Inaczej jest, jeśli ktoś mieszkał w nim wcześniej i ślady użytkowania były widoczne. Właściciel nie może wymagać zwrotu wnętrza w stanie lepszym niż zastany. Najlepiej zrobić zdjęcia na poparcie swoich słów.

Istotne jest też to, jak kwestia ta jest opisana w umowie najmu. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości, wyjaśnijmy to przed podpisaniem dokumentu.  Warto dokładnie sprawdzić, jakie zobowiązania dotyczą stanu mieszkania po zakończeniu najmu. Dobrym rozwiązaniem jest też protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami. Takie wyjście zabezpiecza obie strony i ułatwia rozstrzyganie ewentualnych sporów.

Normalne zużycie a odpowiedzialność finansowa

Prawo przyjmuje, że naturalne zużycie ścian nie może obciążać najemcy. Chodzi o zabrudzenia, blaknięcie czy zarysowania powstające w czasie prawidłowego użytkowania. Jest to element kosztów, które musi ponieść właściciel w ramach utrzymania swojej nieruchomości. Odmalowanie ścian co kilka lat jest więc częścią typowej eksploatacji mieszkania.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy lokal jest użytkowany ponadprzeciętnie lub niewłaściwie. Przykładowo, jeśli najemca palił w mieszkaniu tytoń i na ścianach widoczne są żółte osady, właściciel ma prawo domagać się pokrycia kosztów ich odświeżenia. Podobnie w przypadku zwierząt domowych, które spowodowały trwałe zabrudzenia czy uszkodzenia.

Najczęściej źródłem takich rozliczeń jest kaucja wpłacona przy zawieraniu umowy. Właściciel może potrącić z niej koszty odmalowania lokalu, jeśli udowodni, że szkody powstały z winy najemcy. W razie sporu sprawa może trafić do sądu, dlatego warto gromadzić dokumentację zdjęciową i przeprowadzać dokładny odbiór mieszkania. Dzięki temu unikniemy nieporozumień i zbędnych kosztów przy rozliczeniu najmu.

Artykuł Czy malowanie lokalu po najmie jest obowiązkiem najemcy? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Jaka jest zyskowność wynajmu krótkoterminowego

Jak podaje Bankier.pl, zyskowność najmu krótkoterminowego pokoi i apartamentów w Polsce zwiększa się latem czy w ferie zimowe, ale spada wiosną i jesienią. Mamy więc do czynienia z sezonowością biznesu.

W sezonie letnim, zarówno nad morzem, jak i w górach, wynajem noclegów cieszy się dużym zainteresowaniem. W wakacje przeciętna cena wynajmu lokalu na dobę dla 2 osób wynosi około 250 zł. W topowych lokalizacjach, przy wysokim standardzie apartamentu, może być wyższa.

Szacuje się, że właściciel jednego pokoju w górach czy nad morzem w sezonie letnim uzyska od 5 do 7 tys. zł brutto miesięcznie. Zakładamy przy tym, że wynajmowany jest on przez zdecydowaną większość dni w miesiącu.

W pozostałych miesiącach w roku nie jest tak, że wynajmowane pokoje czy apartament stoją puste. W dużych miastach, jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Gdańsk, gdzie turyści przyjeżdżają właściwie przez cały rok, wciąż zgłaszany jest popyt na krótkoterminowy najem. Jeśli przyjmiemy, że poza sezonem letnim zainteresowanie pokojami i apartamentami utrzymuje się na poziomie 30-50% obłożenia w skali miesiąca, właściciel zarabia co najmniej dodatkowe kilka tysięcy złotych w skali roku.

Podsumowując, przez cały rok pojedynczy pokój jest w stanie wygenerować dla wynajmującego od 25 do 40 tys. zł przychodu, a apartament w dobrej lokalizacji, właściwie promowany w sieci – nawet o wiele więcej.

Koszty wynajmu krótkoterminowego

Mówiliśmy o przychodach z wynajmu krótkoterminowego pokoi i apartamentów, ale należy pamiętać, że właściciele ponoszą pewne koszty. Zalicza się do nich:

• czynsz,
• opłaty za media – prąd, woda, gaz, ogrzewanie,
• opłaty za wywóz śmieci,
• wymianę pościeli, zakup środków czystości, kosmetyków itp.,
• koszty wyposażenia i doposażenia pokoi i apartamentów – w naczynia, pościel, meble, urządzenia.

Same opłaty eksploatacyjne w mieszkaniu na wynajem krótkoterminowy sięgają ponad 1 tys. zł miesięcznie. Do tego doliczyć trzeba koszty samodzielnego sprzątania lub wynajmu firmy sprzątającej, a okresowo uzupełniania różnych rzeczy na potrzeby najemców.

Jeśli wynajem krótkoterminowy realizowany jest za pośrednictwem platform jak Booking czy AirBnB, do kosztów dolicza się prowizje wynoszące od 10 do 15% wartości każdej rezerwacji.

Niezależnie od tego, jak długo pokój czy apartament jest wynajmowany, właściciel musi zapłacić podatek – najczęściej w formie ryczałtu w wysokości 8,5% przychodu, albo 12%, po przekroczeniu 100 tys. zł wpływów rocznie.

Realne koszty miesięczne związane z krótkoterminowym najmem jednego pokoju czy małego apartamentu sięgają od 1 do 2 tys. zł. W przypadku pełnego obłożenia, w sezonie, nadal uzyskać można do kilku tysięcy złotych zysku miesięcznie, a w skali roku – przy odpowiednim zarządzaniu, rentowność wynosi nawet 40-60%.

Zawsze trzeba mieć na uwadze ryzyka związane z brakiem dostatecznego popytu, koniecznością poświęcenia czasu na sprzątanie lokalu, a także wygospodarowania choćby na start budżetu na promocję swojego apartamentu.

Artykuł Czy na wynajmie krótkoterminowym można dobrze zarobić? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Właściciele mieszkań, którzy wynajmują je w ramach najmu prywatnego, najczęściej nie wiedzą, że w pewnych okolicznościach pojawia się obowiązek zapłaty podatku VAT. Dotyczy to również osób, które nie prowadzą działalności gospodarczej.

Podatek VAT mimo braku zarejestrowanej działalności gospodarczej

Wynajem mieszkania będącego prywatną własnością może być traktowany z punktu widzenia podatku VAT jako działalność gospodarcza. Wynika to z szerokiej definicji działalności gospodarczej, która mówi o wykorzystaniu towarów dla celów zarobkowych w sposób ciągły.

Mimo że najem nie musi być prowadzony w ramach działalności gospodarczej, to jest uznawany za odpłatne świadczenie usług w sposób ciągły. Zgodnie z interpretacjami podatkowymi może on w takiej sytuacji wymagać odprowadzenia podatku od towarów i usług.

Możliwość zwolnienia z podatku VAT przy najmie prywatnym

Właściciele mieszkań wynajmujący swoje lokale w ramach najmu prywatnego mogą być podmiotowo zwolnieni z konieczności płacenia podatku VAT. Ze zwolnienia takiego można korzystać, jeśli wartość sprzedaży w danym roku nie przekroczy 200 tys. złotych.

Jeśli najem rozpoczynamy w późniejszych miesiącach, to limit ten jest naliczany proporcjonalnie za okres najmu w danym roku.

Innym rodzajem zwolnienia z podatku VAT jest zwolnienie przedmiotowe. W tym przypadku istotne jest przeznaczenie nieruchomości. Z podatku od towarów i usług zwolniony jest podatnik, który wynajmuje nieruchomość na cele mieszkaniowe.

Zwolnienie to nie obejmuje jednak wynajmu dla podmiotów gospodarczych, które podnajmują nieruchomość osobom trzecim, nawet jeśli ich najemcy korzystają z lokalu w celach mieszkaniowych.

Wysokość podatku uzależniona od rodzaju usługi

Długoterminowy najem nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe może być zwolniony z podatku VAT. Zwolnienie takie nie obejmuje jednak podatku krótkoterminowego np. dla turystów. Najem taki jest klasyfikowany jako świadczenie usług związanych z zakwaterowaniem. W takim przypadku właściciel mieszkania zobowiązany jest do zapłaty 8 proc. podatku VAT.

Wynajem nieruchomości niemieszkalnych, np. lokali użytkowych, ale także wynajem mieszkania na cele inne niż mieszkaniowe podlega opodatkowaniu stawką wynoszącą 23 proc.

Korzystając z przewidzianych przez ustawodawcę ulg, właściciel mieszkania, który wynajmuje je w ramach najmu prywatnego, prawdopodobnie zostanie zwolniony z konieczności zapłaty podatku VAT. Należy jednak upewnić się, czy w konkretnej sytuacji można skorzystać z prawa do zwolnienia z podatku.

Artykuł Kiedy trzeba płacić VAT za najem prywatny? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Ponad 33 mld zł

Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego opodatkować można tylko w jeden sposób – ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawki podatku wynoszą 8,5% przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki. W przypadku małżeństw limit dotyczy każdego ze współmałżonków, czyli wynosi on łącznie 200 tys. zł. Do przychodów tych zalicza się nie tylko najem, ale m.in. również podnajem czy dzierżawę. Przy rozliczaniu bierze się pod uwagę najem mieszkań, domów, ale też gruntów, czy samochodów. Za 2023 rok prawie 1,08 mln osób zgłosiło fiskusowi przychody z tytułu najmu prywatnego. Liczba ta była prawie o 260 tys. wyższa niż w roku 2022. Łączna wartość zadeklarowanych w zeznaniach podatkowych przychodów z najmu prywatnego wyniosła ponad 33 mld zł. Próg 100 tys. zł przychodu z tytułu najmu prywatnego osiągnęło zaledwie 40 tys. Polaków. Średni przychód z tytułu najmu wyniósł 31 tys. zł.

Najem okazjonalny

Umowy ustne w przypadku wynajmowania nieruchomości to jedno z najgorszych rozwiązań, zarówno dla bezpieczeństwa najemcy, jak i wynajmującego. Zwykła umowa również nie daje stronom pełnej ochrony. Dlatego też coraz częściej podpisywane są umowy najmu okazjonalnego. Dla właściciela mieszkania jest to znacznie bezpieczniejsza forma umowy, ponieważ zawierana jest u notariusza i wymaga poddania się przez najemcę egzekucji z nadaną klauzulą wykonalności. Taka umowa podlega też zgłoszeniu do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od jej podpisania. W roku 2023 zgłoszenia takiej umowy dokonało 81,18 tys. podatników na łączną kwotę 2 mld 6985 zł. W porównaniu do roku 2022 kwota ta wzrosła o 669 mln 711 tys. zł. Wydaje się więc, że coraz większa liczba osób czerpiących dochody z najmu pragnie być zabezpieczona przez nieuczciwymi najemcami.

Preferencyjne opodatkowanie do zmiany?

Przy temacie najmu prywatnego często porusza się też kwestie związane z opodatkowaniem, bowiem osoby kupujące nieruchomości są opodatkowane na preferencyjnych zasadach. Oznacza to, że ktoś, kto inwestuje w obligacje skarbowe, płaci wyższy podatek niż ktoś, kto czerpie zyski z najmu. Wyżej opodatkowany jest też dochód z pracy. Czy powinno się te zasady zmienić? Doradca podatkowy i partner w Grant Thorton Polska, Małgorzata Samborska, w rozmowie z biznes.interia.pl podzieliła się swoją opinią na ten temat. Uważa, że zmiany podatkowe są niezbędne, gdyż zakup mieszkań nie powinien być najbardziej opłacalną inwestycją z podatkowego punktu widzenia. Obecnie bowiem coraz częściej inwestorzy kupują mieszkania, nawet jeśli nie planują ich wynająć. Po pierwsze, takie pustostany w żaden sposób nie pomagają rozwiązań napiętej sytuacji na rynku najmu. Po drugie, po 5 latach mieszkania te zapewniają inwestorom dochód wolny od opodatkowania. Jednocześnie dodaje, że nie widzi jednak dużych szans na zmianę tych przepisów podatkowych w najbliższym czasie.

Artykuł Ile osób ma w Polsce dochody z najmu prywatnego? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Czym jest umowa poręczenia najmu

Poręczenie to umowa, którą zawierają trzy strony: właściciel mieszkania, najemca oraz jego poręczyciel. Dzięki poręczeniu najmu właściciel nieruchomości zyskuje możliwość dochodzenia swoich roszczeń nie tylko od samego najemcy, ale również od jego poręczyciela. Jest on wówczas w takim samym stopniu jak osoba, za którą poręcza, odpowiedzialny za zobowiązania, nawet jeśli nie przebywa w wynajmowanym lokalu.

Umowa poręczenia jest zawierana w celu zabezpieczenia wynajmującego przed nieuczciwymi lokatorami i ewentualną utratą pieniędzy. Przykładem może być niepracujący student chcący wynająć mieszkanie. Właściciel ma uzasadnione obawy, czy w przypadku braku dochodu, kandydat będzie w stanie regularnie opłacać czynsz. Zatem wiąże się on umową poręczenia z rodzicami studenta, którzy w razie jakichkolwiek problemów z opłatami zobowiązują się do spłacenia powstałego długu.

Co powinna zawierać umowa poręczenia?

Umowa poręczenia może stanowić załącznik do umowy najmu. Może być stosowana przy najmie tradycyjnym oraz okazjonalnym. Umowa musi być zawarta na piśmie i zawierać dane osobowe każdej ze stron, szczegółowy opis przedmiotu najmu oraz termin obowiązywania. Ponadto poręczyciel musi złożyć pisemne oświadczenie, iż zna on treść umowy najmu i rozumie wynikające z niej zobowiązania finansowe najemcy. Należy także ustalić górną kwotę odpowiedzialności za powstały dług.

Chcąc jeszcze lepiej zabezpieczyć swoje interesy, ułatwić dochodzenie roszczeń i przyspieszyć proces windykacyjny, można zdecydować się na zawarcie umowy poręczenia w formie aktu notarialnego.

W przypadku umów zawartych na czas nieokreślony poręczyciel może wycofać się z poręczenia w dowolnym momencie, pod warunkiem oczywiście, że w międzyczasie nie powstało żadne zadłużenie. Natomiast w przypadku poręczenia terminowego, umowa będzie obowiązywać do wskazanego w niej terminu, bez żadnych wyjątków.

Jeżeli zaistnieje sytuacja braku płatności ze strony najemcy, należy powiadomić o tym fakcie poręczyciela. Właściciel nieruchomości powinien zrobić to pisemnie z poręczeniem odbioru. Jeżeli dług nie zostaje uregulowany to następnym krokiem jest pozwanie zarówno najemcy jak i poręczyciela. Wówczas sąd po rozpatrzeniu sprawy wydaje tytuł wykonawczy, a następnie po nadaniu mu klauzuli wykonalności, właściciel może złożyć u komornika wniosek o przeprowadzenie windykacji.

Artykuł Czym jest poręczenie najmu? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Spadek liczby potencjalnych najemców na rynku

Co widać w najnowszym raporcie INPON? W I kwartale 2024 spadła wartość subindeksów w segmencie wynajmu kawalerek oraz wynajmu mieszkań większych. Dla kawalerek poziom ten wynosi obecnie 53,4 pkt, a dla większych mieszkań – 50,6 pkt. W porównaniu z ostatnim kwartałem 2023 roku, w segmencie kawalerek nastąpił spadek o 1 pkt, a w segmencie większych mieszkań – odnotowano spadek wartości indeksu o 2 pkt. W stosunku rok do roku, spadki te są jeszcze większe. Mianowicie, w segmencie kawalerek wartość indeksu spadła o 5 pkt r/r, a w segmencie mieszkań większych – o 6,2 pkt r/r.

Spadki te mają związek z rosnącą podażą mieszkań na wynajem (zakupionych w celach inwestycyjnych) przy jednoczesnym spadku liczby potencjalnych najemców związanym z mniejszą liczbą uchodźców i większą ilością zakupów mieszkań na własne potrzeby. Segment najmu zmierza w kierunku stopniowej regulacji, zwłaszcza w przypadku większych mieszkań. W związku z tym, że niektóre mieszkania mają dłuższy okres oczekiwania na najemców, wynajmujący zaczynają obniżać stawki czynszu, przez co ceny wynajmu powoli zaczynają się stabilizować.

Jakie prognozy dla rynku najmu na nadchodzące kwartały?

Według większości opinii ekspertów z rynku nieruchomości, rynek najmu przeżywa obecnie trudny czas. Jeśli nie pojawi się rządowy program wsparcia, to najbardziej prawdopodobnym scenariuszem na rynku najmu jest dalszy spadek popytu lub stagnacja. Niekorzystnie kształtuje się bowiem stosunek liczby mieszkań na wynajem do liczby potencjalnych najemców.  Część z ekspertów zwraca jednak uwagę na to, że obecny okres, tj. początek roku, jest niekorzystny dla rynku najmu w ogóle. Nadchodzący czas może ożywić rynek najmu, głównie za sprawą napływu pracowników sezonowych czy studentów poszukujących lokum przed rozpoczęciem roku akademickiego. Jeśli natomiast rządowy program najmu zostanie wprowadzony, sytuacja na rynku może szybko ulec zmianie, a ceny – wystrzelą w górę.

Mając na uwadze obecną sytuację, poprawę w sektorze najmu mieszkań prognozuje jedynie 23,5% analityków. Brak zmian przewiduje niemal połowa ekspertów, dokładnie 48,9%, natomiast pogorszenie sytuacji na rynku najmu prognozuje 27,6%.

Artykuł Rynek najmu według raportu INPON pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Chociaż zmiana wysokości stawem czynszu za wynajem mieszkania prezentuje się różnie w zależności od miasta, to ogólnie można stwierdzić, że poziom czynszów w IV kwartale 2023 roku niewiele różnił się od IV kwartału 2022 roku, co oznacza, że na rynku zapanowała względna równowaga.

Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w skali ubiegłego roku zmiana przeciętnych stawek czynszu za wynajem mieszkania wyniosła 2,9 procent. Zmiana stawek różni się w zależności od badanego miasta. Na ostateczny wynik duży wpływ miała sytuacja w Rzeszowie, gdzie w grudniu za wynajem mieszkania trzeba było zapłacić aż o 18 proc. więcej niż rok wcześniej. Czynsze znacznie wzrosły także w Szczecinie – o 8 proc. rok do roku i Białymstoku – 7 procent. W pozostałych analizowanych przez autorów raportu miastach można mówić o stabilizacji, gdyż roczne zmiany stawek były niewielkie. Warto jednak zauważyć, że dane miesięczne charakteryzują się już większymi wahaniami cen, a wpływ na nie ma także wielkość mieszkania.

W segmencie mieszkań najmniejszych (do 35 mkw.) ceny czynszów na zmianę rosły i spadały. Obniżki notowane były szczególnie w ostatnim kwartale 2023 roku. Porównanie wysokości czynszów w III kw. 2023 roku i IV kw. 2023 roku pokazuje, że w 11 na 17 miast ceny spadły. Czynsze najbardziej spadły w Łodzi i Wrocławiu – odpowiednio o 5,8 i 4,6 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Wciąż jednak są miasta, gdzie czynsze wzrosły. Największe podwyżki odnotowano w Sosnowcu – 10 proc. r/r oraz w Katowicach – 7,8 proc. r/r.

Przeciętna zmiana wysokości czynszów w segmencie mieszkań średniej wielkości (od 35 do 60 mkw.) wyniosła -0,4 proc. rok do roku. Największe wzrosty cen odnotowano w Rzeszowie (8,5 proc.), Radomiu (5,6 proc.) oraz w Sosnowcu (4,9 proc.), a największe spadki w Łodzi, Częstochowie i Toruniu – odpowiednio o 7,8 proc., 6, proc. i 4,6 procent.

W przypadku dużych mieszkań (powyżej 60 mkw.) średnia zmiana wysokości czynszu była jeszcze mniejsza i wyniosła -0,1 proc. r/r. Czynsze za duże mieszkania najbardziej, bo o ponad 7 proc. r/r zmalały we Wrocławiu i z Łodzi. Największe podwyżki odnotowano zaś w Bydgoszczy (o 4,9 proc.) i w Toruniu (o 4 proc.).

Biorąc pod uwagę, że ceny zakupu nowych mieszkań rosną, a stawki najmu się stabilizują, rentowność inwestycji w mieszkanie do wynajęcia spada. Oznacza to, że na zakup mieszkania trzeba przeznaczyć coraz więcej środków, a tymczasem dochód z najmu niewiele różni się od tego sprzed roku. Przy założeniu, że mieszkanie kupowane jest za gotówkę i wynajmowane przez 12 miesięcy, rentowność inwestycji w małe mieszkania wyniosła w 2023 roku 5,3 proc., w średnie 4,8 proc., a w duże 4,3 proc., podczas gdy w roku 2022 wynosiła odpowiednio – 6,1 proc., 5.5 proc. i 4,8 procent.

Artykuł Najem mieszkań w IV kwartale 2023 r. – względna równowaga na rynku pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.