Stały przewrót na rynku najmu?

Rynek najmu w ostatnich latach przechodził wiele wstrząsów. Drugi kwartał 2022 roku to początek gwałtownego wzrostu popytu, który wygenerowali uchodźcy z Ukrainy. Dziś jednak sytuacja wygląda inaczej. Wzrost cen jest dużo wolniejszy, a w dużych miastach stawki zaczynają nieznacznie spadać. Z danych zebranych przez Expandera i firmy Rentier.io wynika, że korekty cen w dół w segmencie najmu dotyczyły aż 11 z 17 analizowanych miast. Jednocześnie liczba najemców spada. Warunki rynkowe mogą zmienić studenci, którzy za moment zaczynają nowy rok akademicki. Jednak czy stworzony przez nich popyt wystarczy, by powstrzymać przeceny?

Na sektor najmu wpływają też programy preferencyjnych pożyczek takie jak Bezpieczny Kredyt 2%. Beneficjenci tego typu działań w dużej części zasilali wcześniej właśnie segment mieszkań na wynajem. Dzięki nowej ścieżce dojścia do własności przeprowadzają się oni do swoich mieszkań i odpływają z rynku. Oczywiście proces przenoszenia się lokatorów do własnych nieruchomości trwa cały czas. Rządowe programy wsparcia tylko intensyfikują to zjawisko.

Najem mniej rentowny

Pierwsze spadki stawek najmu i drożyzna w segmencie nieruchomości mieszkalnych sprawiają, że inwestycja w mieszkanie na wynajem jest coraz mniej opłacalna. Aktualnie zysk z niej można porównać do obligacji skarbowych. Zjawisko to jest widoczne również w regionach, w których wzrosty cen nieruchomości tracą na sile.

Według danych Expandera i firmy Rentier.io, aby wynająć lokal o powierzchni 50 m kw. w Warszawie trzeba wydać średnio 3784 złote. W stolicy Małopolski średni czynsz za takie same lokum to nieco ponad 3000 złotych, a w Gdański 3215 złotych. W porównaniu do dochodów w Warszawie koszt utrzymania mieszkania jest najwyższy i pochłania nawet ⅓ zarobków. Dla porównania w Bydgoszczy na najem trzeba przeznaczyć maksymalnie 20% miesięcznej pensji.

Choć obecnie w sektorze najmu nie występuje żaden czynnik, który mógłby spowodować wzrost stawek, sytuacja ta nie jest pewna. Niepokoje geopolityczne za wschodnią granicą w każdej chwili mogą przynieść kolejne fale uchodźców. Będą oni potrzebować dachu nad głową. Sytuację komplikuje zbliżający się sezon jesienno-zimowy, który pogarsza warunki życia ludności na terenach objętych wojną. Jeśli to jednak napływ najemców ze wschodu miałby zmienić warunki w segmencie najmu to najpierw będzie to dotyczyć miast położonych przy granicy, oraz dużych ośrodków miejskich, które przyciągają imigrantów.

Artykuł Spadki cen najmu, większe pole do negocjacji pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy to rodzaj oferty hotelowej. Rozwiązanie takie najlepiej sprawdza się w miastach atrakcyjnych dla turystów. Ze względu na dużą konkurencję nie każde mieszkanie nadaje się do takiej formy najmu. Ważna jest m.in. lokalizacja, sąsiedztwo, standard budynku i lokalu oraz jego wyposażenie.

Lokal do najmu krótkoterminowego musi być też odpowiednio przygotowany i wyposażony. Lokatorzy muszą mieć dostęp do wszystkich urządzeń, których mogą potrzebować, takich jak zmywarka, kuchenka mikrofalowa, pralka, odkurzacz, żelazo itp. Konieczny jest też zakup kompletu garnków, naczyń i sztućców. Musimy mieć kilka kompletów pościeli i ręczników. To sprawia, że początkowe koszty mogą być dość wysokie.

Przy najmie krótkoterminowym bardzo ważna jest reklama w celu pozyskania klientów. Ogłoszenie ze szczegółowym opisem lokalu oraz atrakcyjnymi zdjęciami powinno być zamieszczone w najpopularniejszych serwisach umożliwiających rezerwację noclegu. Serwis, dzięki któremu pozyskamy najemcę, będzie chciał, żebyśmy podzielili się z nim naszymi zyskami. Musimy to uwzględnić w naszych kalkulacjach.

Najem krótkoterminowy trwa od kilku (pobyt weekendowy) do kilkunastu dni (pobyty wakacyjne). Największą zaletą najmu krótkoterminowego są przychody. Stawki najmu są zdecydowanie wyższe niż w przypadku najmu długoterminowego i są rozliczane za liczbę noclegów. W przypadku dobrze zlokalizowanych nieruchomości, które będą regularnie wynajmowane, przychód może być o kilkadziesiąt procent wyższy w porównaniu do czynszu przy najmie długoterminowym.

Nigdy nie mamy jednak pewności, jak często lokal będzie wynajmowany. Puste mieszkanie nie będzie dla nas zarabiać. Problemem może być sezonowość oraz krótkie najmy weekendowe. Częste zmiany najemców wymuszają na nas regularne sprzątanie i przygotowanie mieszkania dla nowych lokatorów. Wymiana pościeli i ręczników oraz uzupełnienie zużywających się rzeczy, takich jak środki czystości generuje koszty oraz wymaga od nas poświęcenia czasu.

Częste zmiany lokatorów dają za to łatwiejszą kontrolę nad stanem technicznym nieruchomości. Możliwe jest też szybsze reagowanie na pojawienie się drobnych usterek, zanim zmienią się one w poważne awarie.

Chcąc uniknąć bieżącej obsługi najmu, wydawania i odbierania kluczy, sprzątania, reagowania na pojawiające się problemy, można wynająć firmę zarządzającą, która kompleksowo zajmie się lokalem i najemcami. To jednak generuje nam dodatkowe koszty, które obniżają nasze zyski z inwestycji. Przed podjęciem decyzji musimy przekalkulować, czy opłaca nam się skorzystać z kompleksowej pomocy, czy mamy czas, żeby angażować się samemu.

Najem długoterminowy

Z najmu długoterminowego korzystają osoby, które nie chcą lub nie mają możliwości kupienia własnego mieszkania. Umowa zazwyczaj zawierana jest na co najmniej rok. Najczęściej wynajmowane są małe i średnie mieszkania, ale do najmu długoterminowego nadaje się również duże, kilkupokojowe mieszkanie dla rodziny z większymi potrzebami. Lokalizacja ma mniejsze znaczenie, ale może ona wpływać na wysokość czynszu.

W przypadku najmu długoterminowego odchodzi nam konieczność częstego pozyskiwania nowych klientów, regularnej reklamy i bieżącej obsługi. Miesięczne wpływy mogą być niższe, ale za to regularne i na stałym poziomie. W zależności od umowy najemcy mogą z całości pokrywać opłaty za media, więc koszty związane z najmem długo terminowym będą niższe.

Umowa zawarta na dłuższy czas jest bardziej przewidywalna, a przed jej końcem mamy czas na znalezienie nowego najemcy. W czasie zmiany lokatorów mamy czas na odświeżenie mieszkania lub przeprowadzenie większego remontu.

W przypadku najmu długoterminowego największym problemem mogą być nieuczciwi najemcy, którzy nie będą chcieli opuścić lokalu po zakończeniu najmu. Trudniej będzie nam się również pozbyć lokatorów, którzy nie płacą czynszu, niszczą mieszkanie lub zakłócają porządek sąsiadom.

Najskuteczniejszym obecnie sposobem zabezpieczenia się przed takimi sytuacjami, który umożliwia szybką eksmisję bez ponoszenia dodatkowych kosztów i straty czasu, jest zawarcie umowy o najem okazjonalny. Ponieważ umowa taka zawierana jest w formie aktu notarialnego, to do kosztów obsługi najmu warto doliczyć usługi prawnika, który za każdym razem przygotuje nam odpowiednią umowę. Jest to jednak koszt ponoszony raz na kilka miesięcy, a nawet kilka lat.

Wybór między najmem krótko- lub długoterminowym zależy od nieruchomości, naszych indywidualnych preferencji, czy doświadczenia. Przed podjęciem decyzji warto przeanalizować obie opcje i oszacować rentowność inwestycji.

Artykuł Wynajem krótkoterminowy vs długoterminowy: zalety i wady obu rozwiązań pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Trzeba jednak pamiętać, że na opłacalność inwestycji i końcowy zysk z najmu ma wpływ wiele składowych, a samo posiadanie nieruchomości nie gwarantuje sukcesu, zwłaszcza w obliczu ciągle zmieniających się trendów. Sporo mieszkań, które dla wynajmujących byłyby atrakcyjne pod względem ceny, nie jest zamieszkanych głównie z powodu oferowanego standardu i złego zarządzania.

Wygoda ważniejsza niż cena

Wraz z ciągle rosnącą liczbą mieszkań na wynajem zwiększa się konkurencja na rynku. Nie dziwi zatem fakt, że dużo ofert dotyczy lokali dobrze wyposażonych, które prezentują wysoki standard. Trendy wśród konsumentów zmienił COVID-19, ponieważ miejsce, które do tej pory było bardzo często tylko przestrzenią do spania, obecnie stało się azylem do wypoczynku, ale też pracy. Z tego powodu osoby wynajmujące zaczęły bardziej zwracać uwagę na komfort niż na wysokość czynszu. Część nieruchomości, które nie są przystosowane przez swoich właścicieli do wymagań rynku, odnotowuje przestoje, podczas których mieszkanie na siebie nie zarabia. Jeśli zatem lokal od dawna nie był remontowany lub choćby odświeżony, a we wnętrzu znajdują się stare, zużyte meble, to w takim przypadku nie pomaga nawet obniżona kwota najmu. Wiele nieruchomości byłoby bardziej rentownych, jeśli zostałyby odpowiednio przygotowane, np. do wizyt potencjalnych najemców. Takie zabiegi nie wymagają dużych nakładów finansowych, ale z pewnością doświadczenia, którego często brakuje właścicielom. Z tego powodu wiele osób decyduje się powierzyć zarządzanie mieszkaniem wyspecjalizowanej firmie.

Pomoc ekspertów w tej dziedzinie zaczyna się od wprowadzenia zmian wizualnych w nieruchomości, które podwyższą jej atrakcyjność i przełożą się na wyższe stawki wynajmu. Zarządzający lokalem przejmuje również obowiązki dotyczące strony formalnej najmu, przeprowadza wizyty kontrolne oraz rozwiązuje problemy zgłaszane przez wynajmujących np. awarie lub usterki sprzętu, który stanowi bazowe wyposażenie mieszkania. Oprócz tego firma zajmuje się poszukiwaniem potencjalnych najemców, a co najważniejsze ma możliwość sprawdzenia stabilności finansowej przyszłych lokatorów. Trend profesjonalizacji usług przy zarządzaniu mieszkaniami na wynajem jest bardzo popularny w największych, polskich aglomeracjach, jednak ekspansja na mniejsze rynki to tylko kwestia czasu.

Artykuł Dlaczego wiele mieszkań na wynajem stoi pustych? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Osoby posiadające mieszkania na wynajem muszą wykazać się dużą elastycznością, aby minimalizować swoje straty. Zajęcia i praca zdalna, a także zamrożenie turystyki spowodowały, że z rynku zniknęły największe grupy najemców. Szczególnie odczuły to miasta akademickie albo będące popularnymi kierunkami turystycznymi.

Szacuje się, że w skali kraju problem ze znalezieniem najemcy może dotyczyć nawet 100 tysięcy mieszkań. Jak wynika z danych firmy MZURI ilość pustostanów jest niemal dwukrotnie wyższa niż jeszcze rok temu. W normalnie funkcjonujących warunkach pustostany również występują, co wynika z okresowych remontów, czy zmiany lokatorów, jednak wcześniej ich liczba nie była tak duża. Z drugiej jednak strony brak pustostanów wynikał także ze zbyt małej ilości mieszkań na wynajem dostępnych na rynku, przez co ceny czynszów najmu mogły być przez wynajmujących dowolnie dyktowane i stale rosły.

Sytuacja w ostatnich miesiącach mocno się zmieniła, a rynek stał się rynkiem najemców, którzy odtąd mogą przebierać w ofertach i negocjować warunki. Właściciele mieszkań, którzy nie chcą jedynie ponosić kosztów, muszą więc wykazać się elastycznością i kreatywnością, aby zwabić do siebie pozostałych na rynku najemców. Co zrobić, aby zwiększyć swoje szanse na znalezienie lokatorów w trakcie pandemii?

Czas zastoju na rynku warto dobrze zagospodarować i przeznaczyć go np. na odświeżenie czy remont mieszkania. Jeśli wcześniej nasza oferta kierowana była przede wszystkim do turystów na najem krótkoterminowy, to trzeba zmienić dotychczasowy model biznesowy i szukać lokatorów raczej na dłuższe okresy. Nie wiadomo bowiem, kiedy i w jakim zakresie turystyka zostanie odmrożona. A na rynku zostały osoby pracujące, imigranci zarobkowi, czy w końcu rodacy, którzy w wyniku pandemii wrócili z emigracji i oni podpisują umowy na dłużej. Remontując mieszkanie należy natomiast pamiętać o stworzeniu świeżego, neutralnego wnętrza, które można urozmaicić wyraźnymi dodatkami, np. designerską lampą, czy plakatem na ścianie.

Tak przygotowane wnętrze będzie lepiej prezentowało się na zdjęciach, a te powinny być profesjonalne, jeśli chcemy żeby nasza oferta się wyróżniała. Musi być dobrze przygotowana, zawierać szczegółowy opis mieszkania, kosztów najmu i utrzymania, warto ją urozmaicić np. filmem lub planem lokalu. Atutem mieszkania może się okazać stanowisko do pracy zdalnej, a jeśli nie jest przygotowane, warto otworzyć się na taką ewentualność i umieścić w ogłoszeniu informację o możliwości wstawienia biurka, czy fotela do pracy. W ofercie należy również podkreślić wszystkie zalety mieszkania wyróżniające je na tle konkurencji, np. widok z okna, niskie koszty utrzymania, nowe sprzęty i wyposażenie.

Poza standardowymi platformami ogłoszeniowymi warto zamieścić swoją ofertę w mediach społecznościowych na dedykowanych grupach. Jednak najważniejsze, czym powinien wykazać się wynajmujący w obecnym czasie to elastyczność. Chodzi tu zarówno o wyposażenie mieszkania, jak i okres trwania umowy, a nawet cenę.

Pandemia się kiedyś skończy, a życie zacznie wracać do normalności. Jednak trzeba mieć na uwadze, że niektóre wynikające z niej zmiany mogą z nami pozostać. Mowa tu np. o nauczaniu i pracy zdalnej, czy o przewidywanym przez specjalistów kryzysie gospodarczym. Wszystko to z pewnością będzie miało wpływ także na rynek najmu. I o ile zysk z takiej inwestycji może nie być tak duży, jak jeszcze półtora roku temu, to nieruchomości cały czas pozostają stabilną lokatą kapitału, co również potwierdziło się w czasie pandemii, ponieważ ich ceny pozostały stabilne. Jedyne, co muszą robić wynajmujący, to na bieżąco reagować na rynkowe zmiany.

Artykuł Jak znaleźć najemców mimo pandemii? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.

Zarządzanie najmem to wszystkie czynności związane z najmem mieszkania, czyli:

• przygotowanie do wynajęcia (np. sprzątanie, home staging),
• poszukiwanie lokatorów (publikacja ogłoszeń, rekrutacja, kontakt),
• administrowanie mieszkaniem (współpraca ze spółdzielnią mieszkaniową),
• obsługa umów najmu w imieniu właściciela,
• regulowanie płatności (np. z media),
• monitorowanie płatności i ew. windykacja,
• ogólny nadzór.

Można robić to samemu, ale jeżeli nie mamy czasu lub jesteśmy właścicielami kilku mieszkań, można powierzyć to profesjonalistom. Jakie są za i przeciw obu rozwiązań?

Dlaczego warto zarządzać najmem samemu?

Podobno „pańskie oko konia tuczy”. Jeśli więc mamy do wynajęcia tylko jedno mieszkanie oraz czas, aby się nim zajmować, to najlepiej samemu koordynować najem. Dzięki temu oszczędzamy na prowizji, którą musielibyśmy płacić agencji nieruchomości, ale też mamy większą moc sprawczą. Sami rozmawiamy z potencjalnymi lokatorami i decydujemy, komu wynająć nasze gniazdko. Sami również możemy weryfikować terminowość płatności i być spokojni o to, czy wpłaty za rachunki dotarły na czas.

Jest jednak druga strona medalu. Jeżeli w ramach jednego mieszkania, wynajmujemy kilka pokoi osobno, to na nasze barki spada kontakt z lokatorami (często w nocy i weekendy), tworzenie umów najmu i nadzór nad nieruchomością. Zajmuje to sporo czasu, szczególnie kiedy mieszkanie znajduje się daleko naszego miejsca zamieszkania.

Dlaczego warto powierzyć zarządzanie najmem specjalistom?

Jeżeli mamy kilku lokatorów lub kilka mieszkań, oszczędzimy sobie sporo nerwów i czasu, jeśli zdecydujemy się na pomoc profesjonalistów. Mają oni większe doświadczenie w weryfikacji kandydatów i z większym prawdopodobieństwem wybiorą bezproblemowych najemców. Zadbają również o odpowiednie przygotowanie nieruchomości do wynajmu i zamieszczenie ogłoszeń. Biorą na siebie również kontakt z lokatorami, dzięki czemu nie zaburzają nam oni spokoju.

Firmy zatrudniają również prawników, którzy przygotują umowę, która odpowiednio zabezpieczy interesy wynajmującego. Współpracują także ze sprawdzonymi fachowcami, którzy w razie awarii mogą szybko zareagować i naprawić cieknący kran czy zapchane rury. My nie musimy się o to martwić.

Właściwie jedyną wadą powierzenia najmu firmie są koszty. Opłata za jej usługi może być stała albo uzależniona od przychodów z najmu. Warto więc porównać oferty różnych podmiotów i przekalkulować, czy nasz czas i spokój nie są cenniejsze niż ta opłata.

Artykuł Zarządzanie najmem – na czym polega? pochodzi z serwisu Europan - Zarabianie na wynajmie.