Kupując mieszkanie z myślą o wynajmie główną decyzją, jaką musimy podjąć, jest wybór rodzaju najemcy. W zależności od tego, czy nastawiamy się na najem długo, czy krótko terminowy inaczej będą kształtowały się nasze przychody i koszty związane z przygotowaniem mieszkania oraz zarządzaniem najmem. Oba warianty mają zalety, ale również wady.
Najem krótkoterminowy
Najem krótkoterminowy to rodzaj oferty hotelowej. Rozwiązanie takie najlepiej sprawdza się w miastach atrakcyjnych dla turystów. Ze względu na dużą konkurencję nie każde mieszkanie nadaje się do takiej formy najmu. Ważna jest m.in. lokalizacja, sąsiedztwo, standard budynku i lokalu oraz jego wyposażenie.
Lokal do najmu krótkoterminowego musi być też odpowiednio przygotowany i wyposażony. Lokatorzy muszą mieć dostęp do wszystkich urządzeń, których mogą potrzebować, takich jak zmywarka, kuchenka mikrofalowa, pralka, odkurzacz, żelazo itp. Konieczny jest też zakup kompletu garnków, naczyń i sztućców. Musimy mieć kilka kompletów pościeli i ręczników. To sprawia, że początkowe koszty mogą być dość wysokie.
Przy najmie krótkoterminowym bardzo ważna jest reklama w celu pozyskania klientów. Ogłoszenie ze szczegółowym opisem lokalu oraz atrakcyjnymi zdjęciami powinno być zamieszczone w najpopularniejszych serwisach umożliwiających rezerwację noclegu. Serwis, dzięki któremu pozyskamy najemcę, będzie chciał, żebyśmy podzielili się z nim naszymi zyskami. Musimy to uwzględnić w naszych kalkulacjach.
Najem krótkoterminowy trwa od kilku (pobyt weekendowy) do kilkunastu dni (pobyty wakacyjne). Największą zaletą najmu krótkoterminowego są przychody. Stawki najmu są zdecydowanie wyższe niż w przypadku najmu długoterminowego i są rozliczane za liczbę noclegów. W przypadku dobrze zlokalizowanych nieruchomości, które będą regularnie wynajmowane, przychód może być o kilkadziesiąt procent wyższy w porównaniu do czynszu przy najmie długoterminowym.
Nigdy nie mamy jednak pewności, jak często lokal będzie wynajmowany. Puste mieszkanie nie będzie dla nas zarabiać. Problemem może być sezonowość oraz krótkie najmy weekendowe. Częste zmiany najemców wymuszają na nas regularne sprzątanie i przygotowanie mieszkania dla nowych lokatorów. Wymiana pościeli i ręczników oraz uzupełnienie zużywających się rzeczy, takich jak środki czystości generuje koszty oraz wymaga od nas poświęcenia czasu.
Częste zmiany lokatorów dają za to łatwiejszą kontrolę nad stanem technicznym nieruchomości. Możliwe jest też szybsze reagowanie na pojawienie się drobnych usterek, zanim zmienią się one w poważne awarie.
Chcąc uniknąć bieżącej obsługi najmu, wydawania i odbierania kluczy, sprzątania, reagowania na pojawiające się problemy, można wynająć firmę zarządzającą, która kompleksowo zajmie się lokalem i najemcami. To jednak generuje nam dodatkowe koszty, które obniżają nasze zyski z inwestycji. Przed podjęciem decyzji musimy przekalkulować, czy opłaca nam się skorzystać z kompleksowej pomocy, czy mamy czas, żeby angażować się samemu.
Najem długoterminowy
Z najmu długoterminowego korzystają osoby, które nie chcą lub nie mają możliwości kupienia własnego mieszkania. Umowa zazwyczaj zawierana jest na co najmniej rok. Najczęściej wynajmowane są małe i średnie mieszkania, ale do najmu długoterminowego nadaje się również duże, kilkupokojowe mieszkanie dla rodziny z większymi potrzebami. Lokalizacja ma mniejsze znaczenie, ale może ona wpływać na wysokość czynszu.
W przypadku najmu długoterminowego odchodzi nam konieczność częstego pozyskiwania nowych klientów, regularnej reklamy i bieżącej obsługi. Miesięczne wpływy mogą być niższe, ale za to regularne i na stałym poziomie. W zależności od umowy najemcy mogą z całości pokrywać opłaty za media, więc koszty związane z najmem długo terminowym będą niższe.
Umowa zawarta na dłuższy czas jest bardziej przewidywalna, a przed jej końcem mamy czas na znalezienie nowego najemcy. W czasie zmiany lokatorów mamy czas na odświeżenie mieszkania lub przeprowadzenie większego remontu.
W przypadku najmu długoterminowego największym problemem mogą być nieuczciwi najemcy, którzy nie będą chcieli opuścić lokalu po zakończeniu najmu. Trudniej będzie nam się również pozbyć lokatorów, którzy nie płacą czynszu, niszczą mieszkanie lub zakłócają porządek sąsiadom.
Najskuteczniejszym obecnie sposobem zabezpieczenia się przed takimi sytuacjami, który umożliwia szybką eksmisję bez ponoszenia dodatkowych kosztów i straty czasu, jest zawarcie umowy o najem okazjonalny. Ponieważ umowa taka zawierana jest w formie aktu notarialnego, to do kosztów obsługi najmu warto doliczyć usługi prawnika, który za każdym razem przygotuje nam odpowiednią umowę. Jest to jednak koszt ponoszony raz na kilka miesięcy, a nawet kilka lat.
Wybór między najmem krótko- lub długoterminowym zależy od nieruchomości, naszych indywidualnych preferencji, czy doświadczenia. Przed podjęciem decyzji warto przeanalizować obie opcje i oszacować rentowność inwestycji.