Na polskim rynku najmu coraz częściej można spotkać oferty tzw. mieszkań za odstępne. Dla wielu osób jest to atrakcyjna alternatywa wobec tradycyjnego wynajmu. Rozwiązanie to staje się szczególnie popularne w dużych miastach, gdzie ceny najmu stale rosną. Warto jednak dokładnie zrozumieć, na czym polega ta forma najmu, jakie niesie ze sobą korzyści, a także jakie pułapki mogą się z nią wiązać.
W największym skrócie, mieszkanie za odstępne polega na jednorazowej wpłacie określonej kwoty właścicielowi lokalu, w zamian za prawo do zamieszkania w nim na określonych, stabilnych warunkach.
W praktyce oznacza to gwarancję meldunku i stałego, zwykle niższego niż rynkowy, czynszu przez ustalony okres. Taka umowa nie jest jednak szczegółowo uregulowana w polskim prawie. Pojęcie „odstępne” nie występuje w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Z tego względu wszystkie ustalenia powinny być precyzyjnie zapisane w umowie cywilnoprawnej.
Mieszkanie za odstępne w praktyce
Standardowa umowa najmu daje właścicielowi stosunkowo dużą swobodę. W określonych sytuacjach może on wypowiedzieć umowę w krótkim terminie. Dla lokatora oznacza to ryzyko nagłej konieczności przeprowadzki i wzrostu kosztów. W przypadku mieszkania za odstępne właściciel zobowiązuje się do utrzymania czynszu na ustalonym poziomie, najczęściej z możliwością jedynie korekty o wskaźnik inflacji. Lokator uzyskuje też stały meldunek, co zwiększa jego stabilność mieszkaniową.
To rozwiązanie szczególnie popularne w dużych miastach, gdzie wysokie ceny najmu skłaniają część właścicieli do pobrania większej kwoty z góry, w zamian za atrakcyjny, długoterminowy najem.
Ile wynosi odstępne?
Kwota odstępnego jest zmienna i zależy od wielu czynników: metrażu, lokalizacji, standardu mieszkania, a także długości trwania umowy. Najczęściej waha się od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Dla właściciela to jednorazowy zastrzyk gotówki i gwarancja najmu na dłuższy czas, dla najemcy niższy czynsz i stabilność warunków najmu. Trzeba jednak podkreślić, że odstępne nie jest kaucją i nie podlega zwrotowi po zakończeniu umowy.
Mieszkania za odstępne do remontu
Na rynku często pojawiają się mieszkania za odstępne w starszych kamienicach, wymagające gruntownego remontu. W takich przypadkach strony często umawiają się, że lokator przeprowadzi remont na własny koszt, a w zamian otrzyma niższy czynsz i gwarancję niepodnoszenia stawek po modernizacji.
Taka umowa musi jednak zawierać precyzyjne zapisy, by uniknąć sytuacji, w której właściciel wykorzysta podniesiony standard do zwiększenia opłat. Warto też zawrzeć klauzulę, że koszty remontu nie będą zwracane po zakończeniu umowy.
Kluczowe zabezpieczenia w umowie
Ponieważ mieszkanie za odstępne nie ma formalnego umocowania w przepisach, bardzo ważną rolę odgrywa dobrze przygotowana umowa cywilnoprawna. Powinna ona zawierać m.in.:
- kwotę odstępnego i warunki jego wpłaty,
- wysokość czynszu i zasady jego ewentualnej indeksacji,
- okres obowiązywania umowy,
- możliwość (lub jej brak) wykupu mieszkania po zakończeniu najmu,
- zasady dotyczące remontów i inwestycji w lokal,
- obowiązki obu stron w zakresie utrzymania mieszkania.
Umowę warto zawrzeć na czas określony i powinna być ona sporządzona na piśmie. Jej treść powinno się skonsultować z prawnikiem. Mieszkanie za odstępne może być korzystnym rozwiązaniem dla osób szukających stabilnego i tańszego najmu długoterminowego. Dla właścicieli to natomiast sposób na szybkie pozyskanie środków i zapewnienie sobie rzetelnych najemców.
Trzeba jednak pamiętać, że brak precyzyjnych regulacji prawnych oznacza konieczność zachowania szczególnej ostrożności i skrupulatnego przygotowania umowy. Każde niedoprecyzowanie może mieć kosztowne konsekwencje.