W pierwszych miesiącach 2022 roku byliśmy świadkami znacznych wzrostów cen najmu. W drugiej połowie roku sytuacja się ustabilizowała, a pod koniec roku pojawiły się obniżki. Obecnie rynek najmu jest w innym położeniu niż przed rokiem i wiele czynników wskazuje na to, że właściciele mieszkań będą zmuszeni obniżać ceny.

Z szacunków HREIT wynika, że na najmie mieszkania w dużym mieście można zarobić 5-6 procent w ciągu roku. Wynik ten jest lepszy niż na lokacie bankowej i uwzględnia już koszty, podatek od nieruchomości oraz fakt, że przez cały miesiąc w każdym roku nie mamy najemcy.

Więcej mieszkań na wynajem

Wybuch wojny na Ukrainie i masowy napływ uchodźców sprawił, że na początku zeszłego roku brakowało mieszkań na wynajem. Po kilku miesiącach sytuacja się zmieniła. Część Ukraińców wyjechała za granicę lub powróciła do kraju. Wiele lokali zostało zwolnionych i powróciły oferty ich najmu. Z danych Unirepo wynika, że w połowie kwietnia bieżącego roku liczba lokali na wynajem wynosiła w całym kraju prawie 71 tysięcy. To co prawda o około 5-10 proc. mniej niż przed rozpoczęciem agresji Rosji na Ukrainę, ale blisko o 70 proc. więcej niż w kwietniu 2022 roku.

Powrót do planów zakupowych

Na przełomie pierwszego i drugiego kwartału 2022 roku, po decyzji o zmianie rekomendacji przez KNF, znacząco spadła zdolność kredytowa Polaków. Sprzedaż kredytów w zeszłym roku spadła o połowę w porównaniu do 2021 roku. Spora część osób, która planowała zakup mieszkania, została zmuszona do pozostania na rynku najmu.

Z początkiem bieżącego roku KNF częściowo wycofał się z zeszłorocznych decyzji i zdolność kredytowa w krótki czasie wzrosła nawet o 50%. To otworzyło drogę do finansowania zakupu własnego mieszkania.

Kolejna zmiana na rynku hipotek będzie miała miejsce w połowie roku. Z początkiem lipca ma ruszyć rządowy program pomocy w zakupie pierwszego mieszkania. Bezpieczny Kredyt 2% umożliwi osobom przed 45 rokiem życia sfinansowanie zakupu mieszkania lub domu kredytem na preferencyjnych warunkach. Rata takiego kredytu w wielu przypadkach będzie niższa niż miesięczny koszt najmu.

Mniejszy popyt na najem, większa dostępność kredytów i dostęp do taniego finansowania zakupu mieszkania sprawiają, że właściciele mieszkań będą musieli oferować bardziej atrakcyjne dla najemców warunki cenowe. Drastyczne zmiany w wysokości czynszów nie nastąpią na rynku z miesiąca na miesiąc, ale możemy oczekiwać kilkunastoprocentowych z mian w relacji rok do roku. W odróżnieniu od 2022 roku ten rok z pewnością będzie rokiem najemców.

Koszty administracyjne pokryją właściciele

Wyższe opłaty administracyjne i koszty utrzymania nieruchomości również negatywnie wpłyną na sytuację właściciel. Na rynku z przewagą podaży nad popytem ciężko im będzie przerzucić opłaty na najemców i będą zmuszeni ponosić je z własnej kieszeni.

Pod kątem rentowności inwestycji na niekorzyść właścicieli działają też podwyżki cen mieszkań. Rentowność jest liczona jako procent wartości nieruchomości. Ze względu na zwiększenie dostępności kredytów i ożywienie na rynku, podwyżki są nieuniknione. Z drugiej strony im wyższa cena mieszkania lub domu, tym większa wartość posiadanego majątku.