Rozliczając najem, większość podatników decyduje się na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W porównaniu do zasad ogólnych minusem tej formuły rozliczania najmu jest brak możliwości odliczenia kosztów. W praktyce istnieje jednak sposób, by na najmie zarobić więcej.

Kluczem odpowiednio sformułowana umowa

W przypadku ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych to przychód stanowi podstawę opodatkowania. Do 100 tys. zł przychodu rocznie podatek wynosi 8,5%, natomiast od nadwyżki trzeba zapłacić 12,5%. Urząd skarbowy pozwala, by podatek płacić od kwoty czynszu pomniejszonej o opłaty eksploatacyjne oraz koszty mediów. Z umowy musi jednak wynikać, że to najemca ponosi opłaty administracyjne, czyli czynsz do wspólnoty lub spółdzielni. Tylko w takim wypadku kwota czynszu czy opłaty za media nie będą stanowiły przychodu wynajmującego.

 

 

Inaczej jest w przypadku, gdy wynajmujący samodzielnie płaci wszystkie rachunki, a następnie występuje do najemcy, aby zapłacił ich równowartość wynajmującemu lokal. Rozliczanie się w taki sposób z najemcą, czyli zwrot wynajmującemu poniesionych przez niego wydatków, nie jest uznawane przez urzędy skarbowe. W takim przypadku wynajmujący jest zobowiązany zapłacić podatek również od pieniędzy otrzymywanych na poczet pokrycia kosztów czynszu i mediów. Bowiem zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Izby Skarbowej, jeżeli z zawartej umowy wynika, że odpowiedzialność za zobowiązania pieniężne leży po stronie wynajmującego, nie ma podstaw, by równowartość wynikających z nich kosztów była wyłączona z osiąganych przez wynajmującego przychodów.

Warto zatem skorygować zapisy w umowie

Jeżeli zależy nam na obniżeniu należnego podatku, warto przyjrzeć się umowie z najemcą i ewentualnie ją skorygować. Warto również zapamiętać, w jakich przypadkach według fiskusa nie możemy mówić o przysporzeniu majątkowym wynajmującego i o przychodzie po jego stronie. Chodzi o sytuację, kiedy wynajmujący nie otrzymuje tych należności, tj. gdy najemca bezpośrednio sam płaci czynsz do spółdzielni oraz rachunki za media. Kolejna sytuacja to wynajmujący pełniący rolę jedynie pośrednika. Z przekazanych mu przez najemcę pieniędzy płaci spółdzielni, PGNiG — a nie odwrotnie, czyli gdy pokrywa rachunki z własnych pieniędzy, a najemca zwraca mu poniesione koszty.