Okres panującej pandemii dla wielu wiąże się z wieloma problemami i niepokojem. Nie inaczej jest na gruncie wynajmu nieruchomości. Zagrożenie wirusem i objęcie kwarantanną zmienia wiele w planowanych wcześniej czynnościach. Czy w obecnej sytuacji jest możliwym odstąpienie od umowy najmu? Czy zagrożenie epidemiologiczne daje podstawę do renegocjacji stawek najmu? Jakie należy powziąć kroki w sytuacji objęcia współlokatorów kwarantanną?

Współlokator objęty kwarantanną

Co do zasady, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu najemcy wyłącznie w sytuacji zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu, podnajmowania lokalu bez zgody właściciela i korzystania z wynajmowanego lokalu niezgodnie z przeznaczeniem. Najemca z kolei ma prawo do odstąpienia od umowy w przypadku wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieokreślony, a w przypadku czasu określonego, gdy umowa przewiduje możliwość jej wypowiedzenia. Umowa może być również rozwiązana w każdym czasie za porozumieniem stron.

Warto pamiętać, że najemcy przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeśli lokal posiada wady uniemożliwiające korzystanie z niego bądź korzystanie z niego zagraża zdrowiu lub życiu najemcy i domowników. Stan zagrożenia epidemiologicznego nie uprawnia do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia z jednym wyjątkiem – gdy współlokator został objęty kwarantanną.

W przypadku współdzielenia mieszkania, objęcie jednego ze współlokatorów kwarantanną stanowi podstawę do natychmiastowego wypowiedzenia umowy. Wynika to z faktu, iż współdzielenie mieszkania jest równoznaczne z korzystaniem z części wspólnych. W takiej sytuacji można uznać, iż dochodzi do wypełnienia przesłanki zagrożenia zdrowia bądź życia najemcy w czasie korzystania z wynajmowanego lokalu.

Renegocjacja stawek najmu

Mimo że sytuacja epidemiologiczna odciska piętno na wszystkich, obecne rozwiązania prawne przyjęte na czas epidemii nie przewidują żadnych szczególnych rozwiązań dla wynajmującego czy najemcy. W związku z powyższym, w obecnej sytuacji wzrost stawki czynszu możliwy jest wyłącznie w sytuacjach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, a w przypadku najmu okazjonalnego, zgodnie z zasadami określonymi w umowie najmu.

Udostępnienie mieszkania

Należy pamiętać, iż w przypadku wynajmowania całego lokalu, wynajmujący ma prawo wstępu do lokalu wyłącznie w przypadkach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Sytuacja ma się odmiennie w odniesieniu do wynajmowania wyłącznie części lokalu bądź jednego pomieszczenia. Wtedy wynajmujący ma prawo do wynajęcia pozostałej części lokalu czy pomieszczeń innym osobom, bez uprzedniego pytania o zgodę najemcy.

Nieobecność a media

W przypadku płatności za media w formie ryczałtu, nawet realne, mniejsze zużycie mediów nie daje podstaw do żądania zwrotu części zapłaconej kwoty w związku z powyższym, planując dłuższą nieobecność w lokalu, w którym media opłacane są w formie ryczałtu, nie zostajemy zwolnieni z konieczności uiszczania tych opłat. W takiej sytuacji pozostaje wyłącznie możliwość indywidualnego ustalenia z właścicielem zwolnienia z tych opłat na czas nieobecności.